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最近は融資が締まってきているので

融資が出づらい人の場合私は

オーナーチェンジの戸建を勧めています

 

オーナーチェンジの場合は空き家の戸建を購入するよりも

融資が出やすくなるんですね

 

それは金融機関の担当者からしてみたら

空き家をこれから賃貸に転用するのに

本当に客が付くのか心配だからです

 

特に実績がない投資初心者の場合は

そのような見方をされてしまう事があるんですね

これは某金融機関の担当がハッキリ言っていました。

 

戸建の入居率は1、0なので

空き家の戸建はアパートで言うと

全空の再生物件と同じなんです

 

オーナーチェンジの場合は賃貸が付いている状態なので

賃貸が付くという動かぬ証拠があるんですよね

 

そのような証拠があると金融機関としては安心するわけです

 

そんなメリットがあるオーナーチェンジですが

購入する場合に

一つ気を付けてもらいたい事があります

 

それは必ず現状の賃料に引き直して

収支は計算した方が良いという事です

 

どういう事かというと

オーナーチェンジの場合は

現状の賃料を今後も頂けると錯覚してしまいます

 

現入居者が退去になって再募集した際も

同じ賃料が取れると思ってしまうんですよね

 

しかしそんな保証ありません

 

もし仮に10年前から入居している入居者さんであれば

10年前と今とでは築年が10年も違う訳なので

同じ条件で募集したとしても決まりません

 

なのでオーナーチェンジの場合であっても

現在の賃料に引き直して収支をシュミレーションする必要があります

 

賃料は地場業者さんにヒアリングを行いましょう

この際も1社や2社ではいけません

 

仲介業者さんの意見には偏りがある事が多いので

必ず5社程度にヒアリングを行うようにして下さいね

 

また現入居者が退去後にそれなりの費用がかかる事も覚悟したほうが良いですね

オーナーチェンジは内見が出来ないので

ある程度修繕履歴を聞いて予測はしますが

退去後にどれ位修繕費がかかるかはギャンブルです

 

以前物件を内見していた時に

オーナーチェンジで購入後すぐに退去になってしまい

その修繕費が払えなくて売りに出している投資家の物件がありました

 

その中は凄まじく荒れていて

かなりのリフォーム費用がかかりそうだったんですね

 

そもそもそんなカツカツの状態で物件買ってはいけないと思います(汗)

 

オーナーチェンジにはこのようなリスクもあります

なのでそのような状況も想定した上で物件購入したほうが良いですね

 

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