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最近は融資が締まってきているので
融資が出づらい人の場合私は
オーナーチェンジの戸建を勧めています
オーナーチェンジの場合は空き家の戸建を購入するよりも
融資が出やすくなるんですね
それは金融機関の担当者からしてみたら
空き家をこれから賃貸に転用するのに
本当に客が付くのか心配だからです
特に実績がない投資初心者の場合は
そのような見方をされてしまう事があるんですね
これは某金融機関の担当がハッキリ言っていました。
戸建の入居率は１、０なので
空き家の戸建はアパートで言うと
全空の再生物件と同じなんです
オーナーチェンジの場合は賃貸が付いている状態なので
賃貸が付くという動かぬ証拠があるんですよね
そのような証拠があると金融機関としては安心するわけです
そんなメリットがあるオーナーチェンジですが
購入する場合に
一つ気を付けてもらいたい事があります
それは必ず現状の賃料に引き直して
収支は計算した方が良いという事です
どういう事かというと
オーナーチェンジの場合は
現状の賃料を今後も頂けると錯覚してしまいます
現入居者が退去になって再募集した際も
同じ賃料が取れると思ってしまうんですよね
しかしそんな保証ありません
もし仮に10年前から入居している入居者さんであれば
10年前と今とでは築年が10年も違う訳なので
同じ条件で募集したとしても決まりません
なのでオーナーチェンジの場合であっても
現在の賃料に引き直して収支をシュミレーションする必要があります
賃料は地場業者さんにヒアリングを行いましょう
この際も１社や2社ではいけません
仲介業者さんの意見には偏りがある事が多いので
必ず5社程度にヒアリングを行うようにして下さいね
また現入居者が退去後にそれなりの費用がかかる事も覚悟したほうが良いですね
オーナーチェンジは内見が出来ないので
ある程度修繕履歴を聞いて予測はしますが
退去後にどれ位修繕費がかかるかはギャンブルです
以前物件を内見していた時に
オーナーチェンジで購入後すぐに退去になってしまい
その修繕費が払えなくて売りに出している投資家の物件がありました
その中は凄まじく荒れていて
かなりのリフォーム費用がかかりそうだったんですね
そもそもそんなカツカツの状態で物件買ってはいけないと思います（汗）
オーナーチェンジにはこのようなリスクもあります
なのでそのような状況も想定した上で物件購入したほうが良いですね
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