〇〇売り主の物件は警戒すべき【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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物件を探していている時に取引態様のところって見ていますか？
専任媒介とか一般媒介とか書いてありますよね。
そこが売り主となっている事があるんですけど、それってその業者が売り主
って事なんですよね。その場合私は結構警戒しちゃいます。
今回はその理由と業者売り主でも安くなるケースに関してお話します。
業者売り主物件の見分け方
先程、取引態様のところで業者が売り主かどうかがわかると話しましたが
実はそれだけではわからない事もあります。
それはどのようなケースかというと、業者が売り主だけど別の業者に仲介
してもらっているケースです。
この場合は取引態様を見ても業者が売り主かどうかがわかりません。
ただ業者が売り主っぽいなとわかる物件があります。
それはどんな物件かというとカッチリリフォームされている物件です。
内見した時にリフォームされていて、特にキッチンを新品に変えてあ
ったり洗面化粧台が新品だったりすると業者売り主の可能性が高いです。
これはなぜかというと、特に戸建の場合は一般的に売りに出されている物件は、
普通の人が自分が住んでいた家を売りに出すとか、相続して現金化したいから
売りに出すといった理由なんですけど、その時にリフォームして綺麗にして売
り出せば高く売れるみたいな発想はないんですよね。
むしろ売却前にそのようなコストを掛けたくないと思う人が大半なので、この
ように綺麗にリフォームして売り出している場合は業者が再販している可能性
が高いです。
基本業者の利益がのっている
ではなぜ私がそんな業者売り主の場合警戒するのかというと、まず業者が売り主
という事は業者はその物件を別の売り主から買っているという事ですよね。
その際には物件代金は勿論ですけど、不動産取得税や登記費用などかかっている
わけです。要は仕入れのコストがかかっているんですよね。
そして企業であれば当然社員もいるでしょうし人件費もかかっていて、事務所の
経費なんかもあるわけなので、当然利益を載せて売りに出されます。
ですから基本、業者売り主物件は割高なケースが多いです。
じゃあ業者売り主でも低い価格で売りに出されている場合はどうなのか？ですけど
私はそれはそれで警戒しますね。
たまに業者が売り主で、普通に相場よりも安い金額で売りに出されている物件を見
ますが、そんな時私は業者でも手におえないような問題を抱えているんじゃないか？
と勘ぐってしまいます。
なぜならさっきも言ったように、業者さんは仕入れで時間と労力を使っているわけです。
めちゃくちゃ安い金額で仕入れができても、その分のコストがかかっているわけですから
そのような物件を安売りしても赤字だし、何のメリットも無いんですよね。
ただ業者が売主の場合、中古物件で売り出していれば瑕疵担保が２年間つくので
その間重大な瑕疵が発生した場合、売り主負担で修繕してもらう事はできます。
ただそのリスクを回避するために、敢えて土地売にしているケースもあるので
その場合は注意が必要ですね。
業者売り主で安くなるケース
ただそんな業者売り主物件でも安く買えるケースもあります。
実際私もそのケースで２回業者売り主物件を購入したことがあります。
それは何かというと、業者の決算の時に購入するという事なんですね。
これはどういう事かというと、業者さんは所有物件を売却することで決算書の内容が
良くなるからですね。
家電量販店でも決算セールがあるように、不動産業者さんでも物件の売却、在庫を処分
することで決算書の内容が良くなるため、決算の時期に安く譲ってくれる事があります。
あとはサンタメの場合も安く買える時がありますね。
サンタメというと悪い印象がある人も多いかもしれませんが、サンタメとは第三者のタメ
の売買契約のことなんですけど、この場合業者が売り主ですけど一回買い取る事はせずに
所有権を不動産業者に移すことなく買い主に所有権が移ります。
これの何のメリットがあるかというと、不動産業者に不動産取得税や登記費用がかから
ないので、その分安くこちらも購入できる可能性があるわけです。
悪徳業者であればここでタップリ自分の利益を載せるわけですが、業者さんによっては
程々の利益で三方よしのような取引をしてくれる業者さんもあるので、そのような業者
さんの案件はお買い得だと思います。
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