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不動産投資に適した火災保険

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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「火災保険はどの保険会社にすべきですか?」

という質問をよく受けます

 

私も保険は色々加入してきました

そして色んな投資家さんの話も聞いた結果

保険会社によってそこまで大差は無いと思っています

 

保険会社選びよりも

・不動産賃貸業に適したプランやオプション

・不動産投資に精通した信頼できる代理店

こっちの方が大事です

不動産賃貸業に適した保険プラン、オプション

火災保険の保証範囲というのは加入するプランによって異なります

 

不動産賃貸業で起こりやすい被害というものがあって

それをしっかりカバーできているかが重要

 

私の経験では

風災と破損汚損の被害が起こりやすいです

 

風災はどの火災保険でもカバーされていますが

破損汚損に関しては保証範囲が広いワイドタイプのものを選ばなければ保証されません

なので個人的には保証範囲が広いプランを選択する事をおススメします

 

続いて入っておきたい特約ですが

・臨時費用保証特約

これは火災保険請求して保険金が出る時に追加で10~30%加算される特約です

なのでこれは必ず入っておきたいですね

 

・施設賠償責任保険

これは物件の不具合が原因で入居者に被害が出た場合に保証される特約で

例えば築古物件の床が抜けたり、外壁の一部が剥がれて怪我をした場合などに保証を受ける事が出来ます

年間の保険料がプラス数百円で1億円もの保証を受ける事が出来ます

特に築古物件を運営している場合は加入しておきたいものです

 

・孤独死保険

これは高齢の入居者さんを受け入れる際に導入したい保険で

もし仮に孤独死などが起きた場合に原状回復費や

心理的瑕疵による家賃の減額分の保証などを受ける事が出来ます

高齢入居者を受け入れる時に追加で加入する事も出来て

保険料もプラス年間数千円ですので入った方が良いですね

 

代理店の方が保険会社よりも大事

私は保険会社の選定よりも代理店の選定の方が大事だと思っています

それはなぜかというと

以前にこんな事があったんですね

 

私が投資初心者だった頃

強風の影響で物件のテレビアンテナが破損した事がありました

 

それを代理店に保険請求したのですが

「アンテナは建物の一部とはみなされないので保険請求できない」

と言われたんですね

 

泣く泣く自腹で修繕しましたが

後に詳しい人に話を聞くとテレビアンテナの破損でも風災の適応になると言うではありませんか

 

ではなぜ代理店は保険請求出来るものを出来ないと言ったのか?

 

なぜなら

保険の代理店は保険請求する事で保険会社から入ってくる報酬が減ってしまう仕組みになっています

なので悪い代理店の場合は適当な言い訳付けて保険請求してくれない事があるんですね

良い代理店の条件

まず先程のような悪徳代理店を避ける事ですね

ちゃんと信頼できる代理店にお願いする必要があります

 

そして不動産投資をちゃんと理解している代理店さんである必要があります

先程述べたように火災保険にも色々なプランやオプションがあります

 

そこで不動産投資の知識が無ければ適切なプランやオプションを提案してもらう事は出来ません

ただ火災保険に入っているだけでは意味がないので

火災保険を正しく活用するためにも代理店選びは大事

 

不動産投資に精通した保険の代理店を紹介可能です

ご希望の方は下記フォームからご連絡ください

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共済系の火災保険はやめておこう

昨年は台風が多い1年でした

私もそうですし私の周りでも多くの方が所有物件に被害が出ていて保険請求していたのですが

共済系の否認、減額の割合が異常に高かったんですね

(共済系とは都〇共済、CXXP共済、全〇済などです)

 

普通台風被害にあった場合その被害箇所の修繕見積もりをとり

被害写真と合わせて見積もりを提出します

 

普通その金額が妥当なものであれば

その見積もり通りで保険金が支払われるのですが

共済系は私の知る限り100%減額

 

民間損保でも減額される事はありますが

共済系は減額される確率も高くて減額幅も大きい

 

また共済系の場合は民間損保とは違って保険請求する際に

毎回罹災証明書が必要だったり

少額の保険請求であっても現地調査に来るので立ち合いの手間もあります

 

また私は以前に全〇済に加入していたのですが

空室中の戸建が強風で雨樋が破損した時に保険請求をしたら

空室中の戸建は保険の対象にならないと言われました。

 

空室中であれば保険期間中でも一切保険請求できない

これでは1か0の戸建の場合はリスクが高すぎますよね

 

共済は掛け金が安いなどのメリットはありますが保険が下りなければ入っている意味がありません

 

<まとめ>

火災保険は不動産賃貸業の自然災害リスクをカバーする超重要なものです

しかしただ入っているだけでは意味がありません

適切な保険、そしてプランに加入してしっかり活用出来るようにしましょう

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

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