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【不動産投資】投資エリアの決め方

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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「物件を探していて良い物件を見つけられない」

 

そんな悩みを聞くことが良くあります

 

その理由は様々で単純に行動量が足りなかったり

あるいはエリアの選定を間違っている場合があります

 

なので今回は投資エリアの選定方法に関して説明します

投資エリア選定の失敗パターン

投資初心者の方でターゲットエリアをヒアリングすると

かなり狭い範囲で限定されている人がいます

 

このようなケースではそのエリアに土地勘があり

土地勘のあるエリアで物件を所有したい

その気持ちは良くわかります

 

不動産賃貸業において土地勘があるのは大きなアドバンテージです

その利点を生かすのは間違っていません

 

ただエリアが狭すぎれば

投資対象となる物件が限定されてしまいます

 

例えば〇市と×市でエリアを限定して探している場合

この狭いエリアで自分の希望となる物件

特に優良物件となると見つけるのは至難の業です

 

なので私の場合は自宅から車で一時間圏内としています

車で一時間圏内というと狭いと思われるかもしれませんが

高速も使えば千葉県でもかなりの範囲をカバーできます

 

これ位エリアを広げた方が物件は探しやすくなりますね

もし良い物件を見つけられない場合

対象エリアが狭ければもう少し広げて探してみると良いですよ

遠方物件を投資対象にすべきか?

遠方の物件を投資対象にすべきかどうか

悩まれる方もいますね

 

遠方物件まで投資対象に出来るのであれば

当然選定できる物件の数が増えるので優良物件を得やすくもなります

 

遠方物件の問題は何と言っても

物件に行くまでに時間がかかるという事です

 

例えば片道2時間かかる場合は往復で4時間です

なので頻繁に物件に行く場合は大変です

 

なので安い賃料の物件を購入するために

毎回それほどの時間を費やすのは非効率です

利益が労力に見合いません

遠方物件を投資すべきか判断基準

遠方物件を取得する場合は

この2つのポイントが大事だと思います

 

1つ目

それぐらいの労力を使っても見合うぐらいの収益が見込めるのか?

 

安い賃料を得るために、長時間費やすのは非効率です

なので遠方物件を購入するのであれば

ある程度のロットの物件を購入すべきだと思います

 

賃料3万の戸建で往復4時間は見合わないですが

月30万の賃料収入を得られるアパートなら往復4時間かかっても

行く価値はある訳ですよね

 

2つ目

手間をかけなくても運営できる仕組を作れるか?

 

どういう事かというと

先程の賃料3万の戸建の場合ですが仮に遠方だったとしても

すべて自動化が出来て手間がかからないのであればアリだと思います

 

例えば

私も車で高速使って1時間程度の場所にアパートを所有しています

私の場合はアパートの清掃は月1で行っていますが

ジモティで清掃スタッフを募集して外注しています

 

またリフォームに関しても付き合いがある業者さんが電話一本で駆けつけてくれるので

私としてはほとんど物件に行くことは無く運営出来ています

 

私の知り合いの大家さんでは自身は九州に住みながら

遠隔で10件以上の戸建を千葉に所有している大家さんもいます

不動産投資におけるドミナント戦略

私は不動産投資においてドミナント戦略を採用しています

 

ドミナント戦略って何と思いますよね

例えばコンビニですけど

さっきセブイレブンあったのにまたここにもある

みたいな事って経験ないですか?

 

一つのエリアに集中して出店するのが

このドミナント戦略です

 

企業がドミナント戦略するメリットとしては

商品の流通コストを削減出来たり

そのエリアで認知度を高める事が出来ます

不動産投資ドミナント戦略のメリット、デメリット

不動産賃貸業でドミナントするメリット2つあります

 

1つ目

同じ業者さんを毎回使う事が出来る

 

なぜこれがメリットなのかというと

まず基本的に業者さんにはエリアの制限があるので、

どのエリアでも対応しているわけではありません

 

なので新規のエリアで物件所有する際は

新たに業者さん開拓しなければいけないのですが

当然どの業者が良いかわかりませんし

新規の場合は意思の疎通も難しかったりします

 

そこがいつも使っている業者さんなら意思の疎通は簡単

私はほとんどの業者さんとはLINEでやり取りしています

あとリピートして発注するようになれば多少の割引にも応じてくれたりします

 

ドミナントのメリットの2つ目

土地勘が養われる

 

同じエリアで投資を続けていると当然ですが

そのエリアに関してかなり詳しくなります

 

どの場所が良い、悪いがかなりハッキリしてくるので

物件選定での失敗が少なくなります

 

逆にデメリットは何かというと

リスクの分散が出来ないという事ですね

 

もし仮に自然災害などが起こった場合に

エリアを広範囲に拡散させていれば

もし被害にあったとしても一部の物件で済むでしょう

 

それが一つのエリアにまとめて所有していれば

全ての物件が被害を受けてしまう可能性もあります

 

株の格言でこのようなものがあります

「卵を一つの籠に盛るな」

なので自然災害のリスクを分散できないのが

デメリットなんですね

 

最後までお読みいただきありがとうございました(^^)

 

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