不動産屋が不動産投資しない理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私たち不動産投資家からしてみれば、不動産業者は不動産投資で
めちゃくちゃ有利に見えますよね。
売り主から直接物件情報が来るし、レインズみたいな業者しか見れない
不動産のポータルサイトも見ることが出来ます。
でも意外と不動産投資している不動産屋さんって少ないんですよね。
今回は不動産屋が不動産投資しない理由に関して、詳しく解説したいと思います。
不動産会社社員の属性
私は不動産屋なら、不動産投資した方が絶対有利だと思っていたので
なぜ不動産投資をやらないのか？質問した事が何度かあります。
その時に返ってくる返答で多かったのが「そんなに給料が良くないんですよ」
といったものでした。
不動産の仲介業者の給料はそこまで高くはありません。
ネットで調べると
不動産営業の仕事の平均年収は、約４１３万円というデータがありました。
ただ不動産の営業でも、職種により年収も異なるようで
賃貸の営業や住宅販売の営業の年収は、そこまで高くないですが
投資用不動産の営業は、結構高い年収をもらっている人もいるようです。
しかしこのような投資用不動産の営業で高年収の方でも
固定給＋歩合給の人が多いようで
そうなると、高年収でも金融機関の融資が出にくかったりするんですよね。
それはなぜかというと、金融機関は安定性を好むからなんですね。
例えば公務員の人なんかは融資が出やすいです。
それは安定感があるからなんですね。
金融機関の一番の関心事は、貸したお金が返ってくるかです。
なので変動が激しい歩合給の人よりも、安定した収入がある公務員の方が好まれま
す。
ですからこういった理由で不動産屋は不動産投資をしない。
したくても出来ないんですね。
所有する概念が無い
私がまた他の不動産業者に「なぜ不動産投資しないのか？」聞いた時の返答で
「うちは買ったら直ぐに売っちゃうので、所有して賃料収入を得る発想がないんで
すよ」と言われる事もありました。
不動産業者さんの主な収入は物件の売却益と仲介手数料です。
不動産業者は売り主から売却依頼を受けた時に、自社で買い取るか
その物件を仲介して売りに出します。
そして買い取る場合も、そのまま保有して賃貸に貸し出すのではなくて
多少リフォームして売却します。
ここで、なぜそのまま保有して賃料収入を得ないのか？
不動産投資をする場合、融資を引くとその期間は２０年、３０年
短くても１０年程度ですよね。
なので長期保有してキャッシュフローを得ることが出来ます。
しかし業者さんが借りる融資は、プロジェクト融資というもので
その返済期間は１年と短いので、直ぐに売却して返済しなければ
ならないんですよね。
勿論不動産業者でも、賃貸業で長期融資を受けることが出来るかもしれませんが
不動産業者の売上には波があるので、サラリーマン属性よりも融資は出にくいと思
います。
なので不動産会社で働いていると、物件を長期保有して賃料収入を得る発想自体が
あまりないんですよね。
ビジネスモデルの違い
先程話したように、不動産業者さんのメインの収入は
転売や仲介による収入ですが、これはフロー型の収入になります。
フロー型の収入というのは、収益性は高いけれど安定性がない収入になります。
例えば飲食店とか美容室なんかは、このようなフロー型ビジネスです。
では不動産賃貸業はどんなビジネスかというと、ストック型ビジネスです。
ストック型ビジネスは、そこまで収益性は高くないが安定性があるビジネス
例えば、最近流行りのネットフリックス、Amazonプライムみたいな
毎月決まった料金を払うサブスク型というのは、このストック型のビジネスになり
ます。
牛で例えたら、フロー型ビジネスは肉牛で、ストック型は乳牛みたいな感じです
ね。
このようなフロー型とストック型では、ビジネスモデルに大きな違いがあります。
私達投資家は、物件を見た時に利回りいくらか？賃料収入いくら取れるか？を考え
ますが、不動産業者さんはいくらで売れるか？仲介したら手数料どれくらい得られ
るかを考えるんですね。
このギャップが不動産業者が不動産投資をしない理由なんですね。
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