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不動産投資の返済比率は何%が適正か?

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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以前にこんな質問を受けました

「築古一戸建ての融資で相談ですが、公庫などで融資を受けると返済期間がマックス10年なので、
返済比率が70%を超えてしまいます。
物件はオーナーチェンジ物件で価格は500万円利回りは15%です。
返済比率を考えると、ノンバンクのトラストとかで融資を受けるしかないでしょうか?」

 

今回はこの事に関して説明しますね

築古戸建の返済比率

この質問者の方が言われているように

築古戸建をフルローンで購入すれば返済比率が高くなります

 

この方のケースで考えてみましょう

500万で利回り15%の築古戸建を

オーナーチェンジで購入するとします

 

そうすると月々の家賃は6.2万

毎月の返済額は4.6万

返済比率は74%です

 

不動産投資ではこの返済比率が

40%以下なら健全

60%以上は危険

と言われています

なぜ築古戸建の返済比率が高くなるのか?

「築古戸建は利回りが高いのになぜ?」

と思われるかもしれません

 

それは融資期間が短いために生じるんですね

返済期間が短ければその分毎月の返済額は高くなります

 

以前は公庫(日本政策金融公庫)でも15年で融資が出ていましたが

今は10年までしか出なくなりました。

場合によっては7年とかもっと短い融資期間を言われることもあります

 

なので融資を使って物件購入する場合キャッシュフローが出にくいのも

築古戸建投資のデメリットですね

返済比率が高い=悪いでは無い

ただこれってそんなに悪い事ではないんですよ

 

融資期間が短くて返済額が多いという事は

その分たくさん銀行に返済している事

 

元金の減りが早いので売却した際にたくさんのキャッシュが手元に残る事になります

そうであれば見えない貯金しているのと同じですよね

 

私は投資で得た利益は使ったりしないでそのまま再投資しています

それなら元金の返済に充てても同じ事

 

なので築古戸建の場合はある程度返済比率は犠牲にしても良い

というのが個人的な考えです

 

そうは言っても返済比率をもっと下げたい

キャッシュフローを大きくしたいと考える人もいると思います

戸建のキャッシュフローを改善する方法

その場合は2つ方法がありますよ

 

・自己資金を多めに入れる

・ノンバンク系から借り入れをする

 

自己資金を多めに入れて返済比率を下げる

結局築古戸建をフルローンで購入するため返済比率が上がってしまいます

そこで自己資金を多めに入れれば返済比率を下げる事が出来ます

 

私の場合もキャッシュで購入したり、融資を受けて購入したりと

織り交ぜて物件を買っています

 

単価が低い戸建の場合はこのような買い方が一般的で

全て借り入れで物件購入していくのはむしろ珍しいケースだと思います

ノンバンク系から借り入れをする

ノンバンク系の金融機関は築古戸建でも長期の融資期間で取り組んでくれます

例えば三井住友トラストというノンバンク系金融機関は

築40年の築古戸建でも融資期間30年で取り組んでくれたりします

 

金利は3.9%と高いのですが融資期間が長いので返済比率は低く

キャッシュフローも出やすくなります

 

ただこの場合はさっきと逆でキャッシュフローは出やすい代わりに

元金の減りは遅いので仮に10年後売却しても

手元にあまりキャッシュが残らないなんて事が起こりますね

 

またトラストは田舎の物件や600万未満のような

単価が低い戸建の場合は取り組んでくれないので注意が必要ですよ

(ただ再建築不可でも取り組んでくれたりします)

 

なので戸建投資で返済比率を気にされる場合は

以上の事を考慮して検討してみると良いと思いますよ

 

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