利回りを上げる３つの方法
こんにちは
サーファー薬剤師です
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利回りは収益性を図る上で大きな指標だと思います。
この利回りですが、当然物件を安く購入できれば高い利回りになりますし
都市部よりも地方の方が、資産価値が低いため利回りが高くなります。
しかし物件購入後にも、工夫しだいで利回りを上げることはできます。
今回はその利回りを上げる方法に関して解説します。
利回りを上げるメリット
ではまず、利回りを上げるメリットに関してお話します。
利回りが上がれば当然賃料収入が上がります。
これがメリットの１つ目です。
これに関しては皆さんもわかりますよね。
しかしもう一つのメリットに気づいていない人が多いのですが
それは売却益も高くなるということなんですよね。
どういう事かと言うと、多くの投資家は物件購入の判断を利回りでしていますよね。
なので家賃を高く設定して利回りを高くする事ができれば、その分高く売却できると言うことに
なります。
例えば、利回り１５％でオーナーチェンジの戸建てを売りに出すとします。
賃料６万であれば４８０万円
賃料５万円であれば４００万円です。
８０万円も売却価格に差が出るんですね。
なので家賃を高く設定して利回りを高く取ることには
インカムゲインとキャピタルゲイン両方増やせるメリットがあるんですね。
利回りアップする方法１
では、どうすれば利回りアップを狙えるかと言うと、まずひとつ目はリフォームですね。
素敵なリフォームをする事によって、高い賃料設定をする事ができるようになります。
しかしここで気をつけて頂きたいのが、リフォームでお金をかけ過ぎてしまうと
支出が多くなって、逆に物件の利回りが下がってしまうという点です。
なのでリフォームの際は、費用対効果を考える必要があります。
費用対効果の高いリフォームで言うと、壁紙交換やクッションフロアの交換などがあります。
表層リフォームは、見た目の印象がかなり変わりますが、そこまでお金はかかりません。
あと賃料には地域の相場があります。
なので多額の費用をかけてリフォームしても、その賃料が相場よりもかけ離れている場合は
賃貸が付きませんので、その点も注意が必要ですね。
当然DIYなどして自分の労働力を投入して、リフォームコストを下げることができれば
利回りはアップします。しかしこの場合は、完工までの時間がかかってしまうことや
自分の時給なども考えながらやる必要がありますね。
利回りアップする方法２
そして利回りを上げる方法の２つ目は、初期費用を下げる事ですね。
初期費用というのは、入居時にかかる費用で
敷金、礼金、前払い賃料、家財保険の保険料、保証会社の保証料などです。
これが入居者さんにとって結構な負担になります。
なのでこの初期費用を下げる代わりに、多めの賃料を取る事が出来ます。
例えば賃料６万円で敷金礼金１ヶ月分の物件と、
敷金礼金ゼロゼロ、フリーレント１ヶ月分の物件を比較した場合に
１８万程度初期費用の差が生じます。
そこで月１万の賃料の差と目前の１８万値引きされるのだったら
目前の１８万値引きされる方に魅力を感じる方もいると思います。
しかも１万円差の賃料であれば、１８万値引いても１年半で回収できます。
統計データで、シングルでもアベレージで２年、ファミリーではアベレージで４年住んで頂ける
というデータがありますから、初期費用を下げた分は賃料でペイできてしまうと思います。
利回りアップする方法３
そして利回りを上げる方法の３つ目は、ペット飼育、シェアルームの際の賃料アップです。
賃貸募集をしている時に、結構問い合わせきますよね。
外国人の方ですけど大丈夫ですか？
とか、中型犬の飼育ですけど大丈夫ですか？
とか色々来ます。
そんな時に、例えばペットの多頭飼いのオファーが来た時に
ペットの多頭飼いは汚されそうという理由で拒否していませんか。
それって私は勿体ないと思います。
どうせなら、この賃料であれば貸してもいいよという価格で、返事をすれば良いと思います。
ペットの多頭飼いは、大家さんはみんな嫌がるので、数万高い賃料でも借りてもらえる可能性も
ありますし、ペットに関しては飼い主さん次第なんで、一匹だろうが二匹だろうがダラシない飼
い主の場合はいずれにせよ汚されます。
人によってはペット不可で入れたのに、無断飼育でペットにめちゃくちゃにされた大家さんもい
ますね。
あとはシェアルームの話も多いですが、私は基本的に友達同士のシェアルームはお断りしていま
す。
それは一人がシェアをやめたら、すぐに皆出ていって短期解約されてしまう可能性が高いですし
あとは複数人で借りられると、騒いで近所とトラブルになる可能性があるので、私はお断りして
います。
ただ、たまに法人契約で複数人で暮らす寮にしたいという話がありますが、この場合はOKにして
います。
このようなケースも、賃料アップのチャンスなので逃さないようにした方が良いですね。
特殊なケースということで、賃料アップのオファーを出しましょう。法人にとっては、多少賃料
がアップしても、シェアの方が割安なのでOKしてもらえることが多いです。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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