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客付け業者さんにやる気になってもらう3つの方法

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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前回は出来る客付け業者さんの見分け方に関して説明しました

まだ見てない方はこちらをチェック

出来る賃貸客付け業者を見分ける方法

そこで一般媒介契約でオーディションを行う話をしましたが

一般媒介では業者さんのやる気が無いんですよね

なので今回は一般媒介でも業者さんにやる気を出してもらう3つの方法に関してお話します

客付け業者さんにやる気になってもらうには

 

一般媒介契約でも業者さんが頑張って客付けしてくれるケースは下記の3つになります

・業者さんとの関係性が構築されている

・ADを多めに払う

・魅力的な物件を仕込む

ではそれぞれ詳しく説明していきますね

 

業者さんとの関係性の構築

賃貸の仲介業者さんとの信頼関係構築がうまくいっていれば

一般媒介契約であっても業者さんは頑張ってくれます

 

基本的には信頼関係が構築されるまでは時間がかかりますが

短期間で関係性を構築できる方法もあります

 

それは単純接触効果と言われるもの

(別名ザイオンス効果)

頻繁に接触する事が大事なんですね

 

客付けの依頼をしてその後一切店舗に顔も出さないでは

当然信頼関係も構築されない訳です

 

たまにカップラーメンを1ケース持っていくと効果的と言われていますが

確かにインパクトはあるでしょうね(笑)

でもカップラーメンを持っていく事に意義がある訳では無くて

大事なのは関係性の構築

 

個人的にはラーメンじゃなくてもお茶でも良いから

差し入れをもって定期的に顔を出すことが大事だと思います

 

当然ですが頻繁にいっても

愛想が悪かったり横柄な態度をとっていれば全く意味ないですよ

 

あとはドミナント(同じエリア)で投資する場合はこの点がメリットになりますね

ずっと同じ業者さんを使い続けていれば自ずと常連客、リピーターになります

業者さんにとっても良いお客さんになるので

当然優先的に紹介してもらえるようになります

広告費でモチベーションアップ

これが一番手っ取り早い一般媒介契約でも業者さんのモチベーションを上げる方法です

 

因みに広告費とは賃貸契約成立時にオーナー側が客付け業者に支払う報酬で

賃貸契約成立時に業者さんはオーナーから広告費、借主から仲介手数料を報酬として得る事が出来ます

 

結局一般媒介契約ではこの報酬をとりっぱぐれのリスクがあるので業者さんは率先して動いてはくれないのですが

報酬を増やすことで業者さんのメリットを大きくしてあげる事が出来ます

 

例えば私が投資しているエリアではAD(広告費)は一カ月分が相場なのですが

そこを2か月分とか入れる事で業者さんのモチベーションは大幅にアップします

 

なのでAD(広告費)などの報酬を増やせば一般媒介契約でも業者さんに率先して紹介してもらいやすくなります

魅力的な物件を仕込む

魅力的な物件というのは案内に行けば一発で決まる可能性が高い物件です

そういう物件は手間もかからず即金性がある訳ですよね

 

業者さんも出来れば案内一発で終わらせたいんです

物件の案内に行くのって大変ですよね

お客さんとアポとって現地行って案内をする訳ですから

 

それが何回案内しても決まらないのでは業者さんもやってられない

まして物件が遠方だったりしたら尚更なんですよね

 

ですから魅力の無い、いかにも決まらなそうな物件って業者さんもやる気が出ません

最終的に当馬物件にされる可能性すらあります

 

なので大家は魅力的な物件を作る必要があります

良い物件というのは、それ自体の魅力があって賃貸が決まりやすいし

業者さんもモチベーション高く案内してくれるので2重の意味で決まりやすくなります

 

以上の事から賃貸の客付けを業者さんに丸投げなんて言うのは

論外だという事がわかりますよね

物件の最高責任者はオーナーなのでオーナーが責任をもって

賃貸の客付けに取り組んでいく必要があります

 

最後までご視聴ありがとうございました(^^)

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