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家賃を下げてはいけない理由

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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今はコロナの影響で職を失った人や休業中の方から

家賃交渉をされる事もあると思います

 

または賃貸の募集をしていると

家賃交渉される事もしばしばあります

 

そこであまり反響が良く無ければ賃料を下げてでも

ついつい入居させてしまいたくなりますよね

賃料を下げてはいけない理由

でもそれは止めておいた方が良いです

安易に賃下げ交渉に乗ってはいけません

 

特に戸建の場合はその賃料が物件の利回りとなります

アパートでは複数戸あり一部屋の賃料を下げても大幅な利回り低下になりませんが

戸建の場合は1か0なのでその影響がもろに出るんですよね

 

これは賃料収入に限った事ではありません

物件の利回りは売却時にも影響が出ます。

 

特に投資家に売却する場合は

オーナーチェンジ(賃貸付きの状態)で売却する事になると思いますが

その際に投資家である買主はかなり利回りを意識して見ています

 

恐らくあなた自身も投資家だと思うので

その気持ちは良く分かりますよね

 

例えば

賃料5.5万で募集している物件を賃料5万円で家賃交渉が入ったとします

この物件を利回り14%で売りに出します

5.5万の方は471万ですが

賃料5万円では428万円です

 

この差は43万円になります

これって結構デカいですよね

 

なので賃貸募集をする際に賃料下げる事で他物件と差別化するのは

あまり良い戦略ではありません

 

競争が激しいエリアでは賃下げ競争が起こって

エリア全体の賃料を下げる事にもなりかねないですよね

値下げ以外の差別化方法

他にも差別化する方法はいくらでもあると思います

ソフト面では賃料以外にも敷金礼金、フリーレント、広告費など

他にもいじれる所はあります

 

初期費用を下げる事、目前でかかる費用が安くなる事に

メリットを感じる方は意外と多いです

 

例えば

賃料5000円値引くよりも初期費用6万円下げて

最初の費用負担を軽くしてあげた方に魅力を感じる人って多い

 

ただ1年以上住んでもらえれば賃料5000円下げるよりも

初期費用6万下げた方が大家は得するんですよね

 

あとはペット可にする差別化方法もありますね

特に戸建だったら集合住宅では無いので

差別化しやすかったりします

 

ペット可で募集する際は色々と注意点があるので

こちらの動画を参考にして下さい

ペット可物件のポイントや注意点を解説しています

【不動産投資】私がペット可で賃貸募集する理由

 

またモデルルーム化して物件の見栄えを良くすれば

ネットの反響が増える事もあります

 

募集方法でもウチコミやジモティを使って

大家自ら賃貸の募集を行って仲介手数料無料で打ち出せば

より多くの反響が取れると思います

 

またコロナの影響で職を失ったり、休業中の方から

家賃交渉が入った場合そのような方には自治体から

住居確保給付金が支給されて

最長9カ月の賃料の給付を受ける事が出来ます

 

今はその要件も緩和されているので

もし家賃交渉が入った場合は

そのような給付金を案内してあげましょう

 

単純に賃料を下げる以外にも色々方法はありそうですね

家賃交渉に乗る前に他の方法を模索しても良いと思いますよ

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

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