戸建て賃貸の効果的な客付け戦略【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたは戸建賃貸の客付けをする際に、どのような戦略で行っていますか？
戸建てはアパート・マンションのような共同住宅では無いので、戸建てならではの効果
的な募集方法があります。今回はその点に関して解説したいと思います。
アパート・マンションとの違い
まず戸建て賃貸とアパート・マンションとの違いですが、それは戸建ての場合は独立し
た建物であるという事とターゲットがファミリー層になるという事です。
なのでこの２点を意識した客付けの戦略が必要になります。
まずターゲットがファミリーであるという点で、郊外や地方であれば十分な広さの駐車
場を確保出来なければいけないでしょうし、ファミリーの場合は物件の決定権を奥様が
が持っている事が多いので、奥様の嗜好を意識した仕様でなければいけません。
例えば、女性の場合水回りが不潔な物件を嫌います。なので水回りは綺麗に意識すべき
です。
そして独立した建物という点でどのような差別化を図れるのかというと、それはペット
可で募集がし易いという点があると思います。
なぜならアパート・マンションのような共同住宅の場合は、新築の最初からペットOKな
ら別に問題はないのですが、途中からペット可に変えるとなると、既存の入居者さんの
反対やクレームになりかねません。
また共同住宅をペット可にすると、鳴き声が結構うるさかったりするので、逆に一般の
お客さんを遠ざけてしまう可能性があります。
なのでペット可物件というのは少ないですし、そういった問題があるので今後も増える
見込みもないんですよね。
一方戸建ての場合は、そのような心配を一切する必要がありません。
いつでもペット可に変える事が出来ますし、多頭飼育でもしない限り近隣からクレーム
が来る事もないと思います。
以前からペット可物件の供給はかなり少ない状況ですし、またコロナ禍以降ペットを飼
育する人も増えているので、ペット可にすることによって賃貸の客付けはかなりしやす
くなると思います。
ペット可の問題点
ペット可にする事によって、客付けがしやすくなるというのはご理解頂けたと思います
ではペット可にすることによってどんなデメリットがあるのかというと、まず破損や汚
損、臭いの問題があると思います。
ペットを飼育される事によって部屋が汚されたり、柱や壁を爪でガリガリ引っ掻かれた
り、あとはしっかり飼育されていない場合はペットの臭いがついてしまいます。
特に猫のおしっこの臭いは強烈で、私も以前に所有するアパートの一室で猫の多頭飼育
された際に、退去後の部屋に入ったら臭いがヤバかったです。
最近私が運営するコミュニティの方でも、クロスに染み付いた猫のおしっこの話題が出
ていて、その時は効果的な解決方法も教えてくれていました。
なので多くの大家さんは、このリスクがネックになってしまって、ペット可にしない人
が多いですね。
ただ私のアパートの猫部屋もそうですし、うちのコミュニティメンバーで多頭飼育され
た人がいるんですけど、その人もペット飼育の申告は受けてないんですよね。
要は勝手に飼育されていたという事になります。
なのでペット不可にしていても、多頭飼育崩壊するような人は、ペット不可でも勝手に
ペットを飼い始めてしまうんですよね。
その対策は？
じゃあペット可で募集する場合、それらのリスクに対してどのような対策があるのかと
いうと、まずペットの条件を定めるという事ですね。ペットも小型犬１匹とかに限定す
れば汚されるリスクも少ないでしょうし、客付けしやすくなる効果もあると思います。
そして家賃保証会社の加入は必須です。これは私もそうですし、多頭飼育されたコミュ
ニティーメンバーも痛感している事です。
だいたいそのような多頭飼育崩壊するような人からは、家賃もまともに入ってきません
し、原状回復費も払ってくれません。私の物件の場合は滞納の末夜逃げされました。
これを保証会社なしで行おうとすれば、とてつもない手間なんですよね。
それが保証会社に加入していれば、滞納分の家賃は払ってくれますし、裁判から強制執
行まですべて保証会社が行ってくれます。
原状回復費に関しても、損害が大きい場合はすべてを賄うのは難しいですが、ある程度
の費用負担はして頂けます。
そして保険ですが、保険ももちろん利用できます。ただ注意してもらいたいのが、保険
はペットの被害には結構つかいにくいです。
私の物件の場合は、入居者が精神に異常がある人だったので、ペットの破損汚損以外に
も建具が壊されていたり、窓が割れていたり、壁にも穴が空いてました。
なのでそのような突発的な破損や汚損は保険請求の対象になるのですが、ペットによっ
て染み付いた臭いや汚れに関しては対象外となってしまいます。
なので保険でペットによる臭いや汚れを賄う事はとても難しいです。
ペット可で募集する際はこのようなリスクがあるので、戸建てだからと無理にペット可
にする必要もないですが、ペット可にする事で客付けしやすくなるのは間違いないです
し、戸建てはアパートよりもペット可にしやすいです。
そもそも私の事例のように、ペット不可でもペットのリスクはあるので、客付けで悩ん
でいる場合は一度検討してみてもいいかもしれません。
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