民泊と不動産投資どっちが儲かる？
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は中古の戸建を使って不動産投資もしていますが、民泊のような宿泊事業も行って
います。戸建てを利用した場合に民泊が儲かるのか？不動産投資の方が儲かるのか？
今回はその事に関して解説したいと思います。
全く別の事業と考えた方が良い
まず中古戸建てを用いた民泊と不動産投資ですが、全くの別事業と考えた方が良いと思いま
す。私も両方やっていますが、不動産投資をやるような感覚で参入すれば痛い目に合います。
まず民泊の場合はかかる手間が圧倒的に違うんですよね。
ただこれに関してはすべて代行業者に委託するスタイルであれば、手間は少なくてサラリーマ
ンの方でも出来るかもしれませんが、私がやっているエリアのように代行業者がそもそもいな
い場合もありますし、仮に代行業者にすべてを委託するとなると、売上の半分以上代行費用と
清掃費でなくなると思います。そこまで経費率が高くなれば利益を出すのは難しいですよね。
なので私は清掃のみ外注化していて、それ以外のゲストとのやり取りなどは自分で行っていま
すが、このような対応はサラリーマンでは結構厳しいと思います。
私は民泊の集客はAirbnbを利用していますが、Airbnbにもアルゴリズムがあって、返信が速い
ホストの物件は優遇され上位表示されやすいというのがあります。つまり予約が入りやすいと
いう事ですよね。逆をいうと返信の遅いホストの物件は予約は入りにくくなってしまいます。
あと、清掃は外注していてもシャンプーやトイレットペーパー等の補充は私が行っているので
そのような手間もありますし、民泊運営しているとわかりますが、予期せぬ様々なトラブルが
発生します。
例えばバーベキューコンロを破壊された事もありますし、カーテンレールを壊された事もあり
ます。そのようなトラブルにも対応しなければいけないので、正直不動産投資のように貸したら
ほとんどする事が無いという感じではありません。
収益力が高いのは民泊
じゃあそれだけ手間のかかる民泊の収益力はどうなのかというと、収益力は圧倒的に民泊の方
が高いです。
私の物件の場合は、賃貸で貸し出すのと比較すると民泊は数倍の収益力があります
ただここで全ての中古戸建てが民泊で活用出来るかというと、そうでは無いと思います。
ゲストが行ってみたい泊まりたいと思ってもらえるような物件でなければ、当然予約は入りま
せん。実際予約が全く入ってないような物件もたくさんあります。
エリア的にいうと、観光資源があるエリアなのか？もしインバウンド狙いならインバウンドが
来てくれるエリアなのか？また当然綺麗な物件でなければ泊まりたいとは思ってもらえないの
で、一般賃貸で貸し出す程度のリフォームでは十分ではなくて、リフォームにもそれなりに費
用をかける必要があります。
なのでまず民泊を始める前に、しっかりリサーチを行う必要があると思います。
そもそもエリア的に民泊が出来ない場合もありますし、宿泊の需要が全く無いエリアの可能性
もあります。
民泊が出来るエリアかどうかに関しては、役所や消防署などの事前面談などを受けるなどして
確認すると良いと思いますよ。
民泊の問題点
そして民泊で起こりうる問題点に関してお話したいと思います。
まず一番リスクが高いのが近隣問題ですね。
特に最近は民泊が増えているので、近隣の住民はかなり敏感になっています。
私のやっているエリアでも、最近民泊が急増して結構トラブルになっていますね。
人によっては近隣住民から「町から出ていけ」と言われているホストもいるようです。
なので近隣問題はかなりネックな問題になります。私の知り合いでもこれが原因で撤退して
いる人は多いですね。
そしてもう一つの問題点は参入の増加です。最近は田舎のエリアでも民泊を始める方が増えて
いて、レッドオーシャン化してきています。当然何の差別化も出来ないような物件は淘汰されて
しまうので、もし民泊をやるのであればしっかり準備した上で始めた方が良いと思います。
そしてもう一つの問題は清掃スタッフの問題ですね。
都市部であれば民泊の代行業者や清掃業者が多いので、特に問題にはならないかもしれません
が、私のように田舎のエリアでやっている場合は、清掃業者さんがほとんどいません。
私も知り合いとか知り合いのツテでお願いできていますが、これから始める人は清掃スタッフ
の確保に苦労すると思います。
私の周りではジモティでスタッフを見つけている人もいますが、直ぐにやめてしまう人も多く
それもなかなか大変なようです。
なので中古戸建てを用いた民泊には、不動産投資には無い圧倒的な収益力はありますが
手間や労力がかかる点や、不動産投資とは異なる知識も必要になるので、しっかり改めて勉強
して、準備した上で始めると良いと思いますよ。
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