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戸建の売却益を最大化させるには?実需編

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

戸建投資の大きなメリットに売却がしやすいという事があります

 

今は収益物件は売れなくなってきていますよね

楽待でも「一棟マンションの価格下落」なんていう記事がありました

物件が売れないので値を下げている売主が増えているのだと思います

 

一方戸建の場合はそんな心配はありません

融資の引き締めで物件が売れなくなる事はほとんど無いんですね

 

その理由は地方の戸建の場合は単価が低いので現金買い出来る人が多い

また実需向けに売却も出来るからです

 

投資用の融資が引きしまっても

住宅ローンが引き締まる事はありません

 

戸建の場合は空室の状態であれば実需に売却が出来るという

普通の収益物件では有り得ない出口を取る事が出来るんです

 

私は業者の友人との共同出資での転売も含め

実需向けに売却した経験が何回かあります

そこで今回はこの実需への売却のポイントに関して

お話ししたいと思います

 

まず実需の気持ちになって考えてみましょう

あなたはどんな物件が買いたいでしょうか?

 

実需の方は不動産投資家のようにリフォームのノウハウは一切ありません

なので修繕が必要な状態のままで売りに出しても売れません

 

実需に売却する場合は

しっかりリフォームした状態で売りに出す必要があります

 

私は戸建を賃貸に貸し出す際は必要最低限のリフォームしか行いません

それこそ費用対効果重視であまり効果的でないようなリフォームは徹底的に排除します

 

なぜなら戸建賃貸の賃料相場は決まっていてリフォームにお金をかけても

その分賃料に反映させることが難しいからです

 

一方実需に売却する時は考えが違います

実需に売却する場合はとにかくしっかり細部まで綺麗にした方が良いと思います

 

例えば混合水栓が少し汚れた古いものが付いていたとしましょう

私は賃貸で貸し出す場合はまだ使えそうならそのまま使用します

 

しかし実需に売却する場合はそのようにケチってはいけません

新品のピカピカに交換しましょう

やっぱり見栄えが全然違います

 

先ほど賃貸物件は賃料相場が決まっていてリフォームに費用をかけても

賃料に反映できないと言いましたが

 

実需に売却する場合は売却価格にリフォーム費用を乗せられます

むしろリフォームしてある程度綺麗にした方が売却価格が高くなります

 

考えてみてください実需の方は住宅ローンが使えます

住宅ローンの融資期間は何年ですか?

 

投資用の融資のように耐用年数オーバーだから10年とか

そんなんじゃないですよね

 

年齢にもよると思いますが20年とか30年で融資がひけるわけです

その中で50万とか増えたところで大して毎月の返済額に差は出ません

なのである程度コストをかけてでも綺麗に仕上げる必要があるんです

 

実需に売却する際は以上の点を踏まえて売却すれば利益を多く残せると思いますよ

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

 

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