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【不動産投資】賃料設定で失敗しない方法

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

今回は物件の賃料設定に関してお話ししますね

適正賃料の確認方法①

ホームズの提供する「見える賃貸経営」というサイトがあるのですが

このサイトは地域の人口増減や

そのエリアの賃貸需要をヒートマップで見れたりと

めちゃくちゃ便利なんで知らない方は是非活用してみてください

 

そのサイトを見ると

こんな感じで間取りごとの相場賃料を確認する事が出来ます

こちらも参考にはなるかもしれませんが

この賃料では築年や細かい物件のスペックまで反映されている

訳では無いので

 

この情報だけでは不十分です

なので私はこの情報だけで判断する事はありません

適正賃料の確認方法②

物件の賃料を決める時はアットホーム、ホームズなどの不動産ポータルサイトで

自分の物件と同じスペック、同じエリアの物件がいくら位で募集されているか確認します

 

それで大体の賃料相場を掴むんですよね

 

そしてこの際にどこの仲介業者さんが

そのエリアでたくさん物件掲載しているのか?

 

この辺も併せて確認しておいた方が良いですね

たくさん物件載せている業者さんが

そのエリアでの有力な客付け業者さんである可能性が高いです

更に適格な家賃を把握するためにすべき事

ポータルサイトを見ただけでは十分ではありません

その後地場業者にヒアリングを行います

 

ヒアリングは電話で問い合わせたり、店舗に訪問したり

ネットの問い合わせフォームから行ったりします

 

ここでポイントなのが

地場業者にヒアリングを行う際は5件以上は行いたいですね

何故なら一社だけの場合は

偏った意見となってしまう可能性があるからです

 

私が以前に地場業者にヒアリングした時に

私「築22年で3LDK、土地40坪で駐車場2台分の物件で

内装外装リフォーム予定なんですけど、いくらで貸せますか?」

 

と聞いたら

業者「うちで今同じような物件管理しているけど

5万でもなかなか付かないんだよね」

と言っていたんですね

 

でもその物件は賃貸募集開始3か月後に賃料5.8万で賃貸が付いたんです

 

月8千円の差なのでかなり大きいですよね

なので一社だけの意見というは当てにありません。

 

なので複数社の会社からヒアリングして賃料設定すると良いと思います

業者さんが低めの賃料を提案してくる理由

そこでまた注意点なのですが

業者さんは比較的低めの賃料を言って来る事が多いんですよね

 

これはなぜかというと

業者さんがこの物件は6万で賃貸が付きますよ

といった場合

 

実際5万円でしか賃貸が付かなければ

「6万で貸せるって言ったじゃないですか」

と文句を言われる可能性があります

 

そして業者さん的にも賃料低めの方が早く客付け出来て

仲手と広告費が抜けるので安い方が良いんですよね

 

そんな訳で私の場合は

賃料を設定する時は若干高めの賃料から

スタートするようにしています

 

そして反響を見ながら賃料を調整するようにしているんですね

このようにすれば誤って安い賃料で客付けしてしまうリスクを避ける事が出来るかと思います

極力高めの家賃設定にしなければいけない理由

ここでなぜできる限り高めの賃料を取りたいのかというと

それには2つ理由があって

 

1つ目は当然のことながら賃料収入が増えるからですね

これは皆さん分かっていることなので言うまでも無い事なのですが

 

もう2つ目は売却価格にも影響するからなんですね

何で?と思われる方もいるかもしれませんが

 

収益物件として売却する時は投資家さんに売却する事になると思いますが

その際に投資家が重視するポイントは

物件の利回りですよね

 

なので物件の利回りによって売却価格が変わってくる事があります

仮に全く同じスペックの物件が2つあったとした場合

安い賃料ので入れた物件と高い賃料で入れた物件では利回りが違うので

高い賃料で入れた物件の方が高く売れます

 

なので売却時になるべく高く売りたい場合は

礼金や敷金は極力少なくして

その分賃料に反映させた方が良いという事ですね

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

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