物件探しの判断軸はこれだけで良い
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたはどのような基準で物件検索をしていますか？
よく聞くのが、ここは今人気のエリアだとか、今後開発が予定されているエリアとか
ですけど、正直そのような考えで物件探しをしていても、良い物件を見つけるのは難
しいと思います。
なので今回は、物件を探す際の判断軸に関して解説したいと思います。
なぜ人気エリアはダメなのか？
よく、今後このエリアでは開発が予定されているので発展する可能性が高い、だから
投資するならそのエリアにすべきだ、みたいな話をされます。
ただ私は、そのようなエリアは逆に難しいんじゃないかと思っていて、例えば熊本に
TSMCという台湾の半導体の大きな企業の工場ができた時に、テレビでも非常に話題
になりましたよね。
地価も上昇して不動産市場も大いに盛り上がったみたいなんですけども、ただそのよ
うな話を聞いた時には、既に土地や物件の価格が上昇してしまっている事がほとんど
だと思います。
開発が予定されている事を知っている人というのは、とっくの昔に知っていたりしま
すし、それを聞きつけた時に参入しようと思っても、時既に遅しで逆に競争が激しく
なって、割安物件の入手が困難になっているケースも多いと思います。
「人の行く裏に道あり花の山」という格言がありますが、皆が行く方向とは逆方向を
攻めた方がむしろお宝物件を見つけやすいという事はあると思います。
なので個人的には、多くの人が注目していないエリアの方がむしろチャンスは多いん
じゃないかと思います。
究極の判断基準
では、どのような判断基準で物件を購入すべきかという事なんですけど、それはずばり
相場よりも安く買う事につきると思います。
相場よりも安く購入できていれば、最終的に利益は出せます。
逆に一番やってはいけないのは、相場よりも高く買ってしまう事です。
正直今後の不動産市況が上がるか下がるかという予想は非常に難しいと思います。
おそらくインフレの影響で上がると思われますが、それも確かな訳ではありません。
ただ相場よりも安く購入できていれば、仮に不動産市況が悪化して価値が下がった
としても、そのダメージを最小限に抑える事が出来ると思います。
ただ、この相場よりも安く購入するというのが実は結構難しい事であったりするん
ですね。なぜなら不動産には決まった価格はありません。
そして不動産の査定というのは、複数の要素を評価して総合的に判断するものなので
例えば評価する要素としては利回りがありますし、物件の構造、築年数、立地や建物
の設備など、非常に多くの項目を評価する必要があります。
そして建物のコンディションに関しては、ある程度の経験値がなければ判断が難しい
事も多々あります。
良い物件を購入するには相場観を磨く必要がある
では、どうやってそんな相場観を身につける事が出来るのかというと、それはひたすら
物件を見続ける事だと思います。
なので物件検索は勿論ですし、ポータルサイトの通知や業者さんのメルマガなども勿論
設定して、物件情報を毎日のように精査する事で相場観は身について来ます。
そして実際に現地に行って内見してみる事が非常に大事です。
実際に現地に行かないとわからない事ってたくさんあります。
例えば物件周囲の状況というのも、賃貸の客付けをする際にとても重要なファクターで
すが、これは現地に行ってみないとわかりません。
グーグルのストリートビューでなんとなくはわかりますが、実際現地に行ってみると
わかる事も多いです。
あとは物件の状態、特に建物内部の状態は、写真で見るのと実際見るのとでは大きな
違いがありますし、物件コンディションの相場観を磨くには、実際に現地にいかない
事には養う事が出来ません。
なので相場観を養う事は、一朝一夕で出来る事ではありません。
しかし参入が増えてプレーヤーがたくさんいる今の状況で、資料を見てある程度すぐ
に判断できる、そういったスキルを身に着けないと、正直スピード勝負に負けて物件
を購入する事は困難になってしまいます。
なのですごい地味な作業ではあるんですけど、日々の物件検索や内見の積み重ねが
いい物件を購入するためには非常に重要だと思います。
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