私が今自己資金1000万で不動産投資始めるなら
こんにちは
サーファー薬剤師です
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これから不動産投資を始める方の属性や自己資金は様々ですが、資金が1000万程あ
る方も結構いらっしゃいます。
十分な資金のように思われますが、やり方によっては今後規模拡大が出来なくなっ
てしまう事もあります。
今回はその事に関して解説したいと思います。
融資を使うなら最初から
良く資金が潤沢な方で陥りがちなのが、1000万程度あると戸建てなんかの場合は、
当面はキャッシュで買い進めようと考えてしまう事です。
２件くらい現金で購入して、キャッシュが少なくなったら融資を使っていこうと考
えるんですね。しかしこの考えは間違っています。
なぜかというと手持ちのキャッシュが少なくなると、金融機関は融資をしてくれな
くなるからです。でもここで「無担保の不動産を持っているから大丈夫でしょ」な
んて言われるんですが、無担保の不動産を持っていたとしても、自己資金が少ない
人には融資をしてはくれませんし、無担保の物件に担保設定して必ずしも融資して
くれるとも限らないんですよね。
特に戸建ての場合は、物件自体が木造の築２２年以上が対象になることが多いです。
金融機関は物件の耐用年数というものを気にします。木造の耐用年数は２２年なので
私達が普段戸建投資で購入するような物件というのは、耐用年数が切れてしまっている
物件になるんですよね。なので物件の評価は下がってしまいます。
ただ土地の評価が高い物件であれば、担保として取ってもらえる可能性はあります。
なぜなら耐用年数が切れてウワモノに価値がなくても、土地の価値があるからです。
なので特に気をつけたいのが、1000万の自己資金で安い地方の戸建てばかり買わない事
です。地方の戸建ては担保価値がありません。それこそ１０件持っていても無価値と判断
する金融機関もあります。
それで1000万のキャッシュまで失ってしまえば融資が出る余地はありません。
なのでもし現金で買うのであれば、土地の評価は意識すべきです。そして仮に担保価値が
ある物件を買ったとしても、手持ち資金がなくなれば融資は出なくなるので、早めの段階
で融資は利用しておいた方が良いですね。
都市部よりの戸建てを買う
では私がもし1000万の自己資金を持っているサラリーマンなら、最初にどんな物件を買う
のかというと、それは都市部よりの戸建て物件を融資を使って購入すると思います。
まずなぜ戸建てなのかというと、初心者の人は失敗のリスクが高いからです。
知識経験やコネクションも無い投資初心者は失敗しやすいです。
なので融資が出るからという理由だけで、いきなり1億くらいの建売の新築アパートを買
ってしまえば、初っ端で詰んでしまいます。ゲームオーバーですね。
なので最初はロットの小さな戸建てか、規模の小さな1000～2000万程度のアパートから
始めるのが良いかと思います。
ただアパートも今はかなり値が上がって、利回りの良いものがほとんど無いので
球数が多くて比較的安い物件を、仕入れやすい戸建てから始めるのが良いと思っています。
そしてなぜ都市部よりなのかというと、それは都市部よりの戸建てじゃないと今は融資が
出ないからです。
公庫のような金融機関であれば、地方の物件でも融資が出る可能性はあるかもしれません
が、近年公庫も地方や築古物件への融資はあまり積極的ではない印象があります。
そうすると別の金融機関を利用するわけなのですが、大抵の金融機関が地方の単価が低い
築古物件には融資をしてくれません。
なので融資利用と考えると、自ずと都市部よりの物件を選ぶことになります。
そして物件を融資を使って購入する事ができれば、自己資金を温存する事が出来ます。
地方戸建てのように200～300万とかで購入することは出来ないと思いますが、500～600
万の物件を買ったとしても、８～９割融資がでれば手出しは100万程度で済むかと思います。
そうすれば1000万の資金から100万引いても、資金的な余力は残しているので、次の物件に進
んでいくことも容易にできます。
そして次の物件はまた戸建てを買ってもいいし、一棟の価格が下がってくれば、もう少しレバ
レッジを効かせてアパートを購入するのもいいと思います。最初の一棟で資金もほとんど失っ
ていないので融資は出やすいです。
また借り入れをしていると言っても、戸建ての場合であれば数百万程度の借り入れなので、次
の融資を借りる際も大してネガティブには見られません。
むしろ一つの物件を購入して客付けまでできていれば、不動産投資の実績として評価されるの
で融資は出やすくなります。
なので1000万自己資金があるからといって、現金で戸建てを買い進めるのは間違いです。
どうせ融資を使うつもりがあるのであれば、最初から融資を使って手持ちのキャッシュを温存
させた方が、遥かに今後の不動産投資がやりやすくなりますよ。
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