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融資が出づらい人はこんな戸建を購入すべき

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

最近は融資が締まってきているので

融資が出づらい人の場合私は

オーナーチェンジの戸建を勧めています

 

オーナーチェンジの場合は空き家の戸建を購入するよりも

融資が出やすくなるんですね

 

それは金融機関の担当者からしてみたら

空き家をこれから賃貸に転用するのに

本当に客が付くのか心配だからです

 

特に実績がない投資初心者の場合は

そのような見方をされてしまう事があるんですね

これは某金融機関の担当がハッキリ言っていました。

 

戸建の入居率は1、0なので

空き家の戸建はアパートで言うと

全空の再生物件と同じなんです

 

オーナーチェンジの場合は賃貸が付いている状態なので

賃貸が付くという動かぬ証拠があるんですよね

 

そのような証拠があると金融機関としては安心するわけです

 

そんなメリットがあるオーナーチェンジですが

購入する場合に

一つ気を付けてもらいたい事があります

 

それは必ず現状の賃料に引き直して

収支は計算した方が良いという事です

 

どういう事かというと

オーナーチェンジの場合は

現状の賃料を今後も頂けると錯覚してしまいます

 

現入居者が退去になって再募集した際も

同じ賃料が取れると思ってしまうんですよね

 

しかしそんな保証ありません

 

もし仮に10年前から入居している入居者さんであれば

10年前と今とでは築年が10年も違う訳なので

同じ条件で募集したとしても決まりません

 

なのでオーナーチェンジの場合であっても

現在の賃料に引き直して収支をシュミレーションする必要があります

 

賃料は地場業者さんにヒアリングを行いましょう

この際も1社や2社ではいけません

 

仲介業者さんの意見には偏りがある事が多いので

必ず5社程度にヒアリングを行うようにして下さいね

 

また現入居者が退去後にそれなりの費用がかかる事も覚悟したほうが良いですね

オーナーチェンジは内見が出来ないので

ある程度修繕履歴を聞いて予測はしますが

退去後にどれ位修繕費がかかるかはギャンブルです

 

以前物件を内見していた時に

オーナーチェンジで購入後すぐに退去になってしまい

その修繕費が払えなくて売りに出している投資家の物件がありました

 

その中は凄まじく荒れていて

かなりのリフォーム費用がかかりそうだったんですね

 

そもそもそんなカツカツの状態で物件買ってはいけないと思います(汗)

 

オーナーチェンジにはこのようなリスクもあります

なのでそのような状況も想定した上で物件購入したほうが良いですね

 

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