【不動産投資】融資が出づらい人はこんな戸建を購入すべき
この記事を書いている人 - WRITER -
2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版
私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております
地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら
★高利回り戸建賃貸投資in千葉★
所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー
～～サーファー薬剤師経歴～～
薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。
その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、
ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。
その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。
その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。
そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める
その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら
友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り
現在に至る
～～サーファー薬剤師所有物件～～
現在戸建10戸所有
１、購入価格２３０万 賃料５．８万 表面利回り３０％
２、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
３、購入価格２５０万 賃料６．２万 表面利回り２９％
４、購入価格５００万 賃料８万 表面利回り１９％（売却）
５、購入価格３５０万 賃料５．８万 表面利回り１９％
６、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％（売却）
７、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％
８、購入価格３５万 賃料 ５万 表面利回り１７１％
９、購入価格３５０万 賃料６万 表面利回り２０％
１０、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
１１、購入価格３２０万 賃料６．５万 表面利回り２４％
１２、購入価格２５０万 賃料６．８万 表面利回り３３％
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最近は融資が締まっています
特にこれから投資を始める人に対して
融資が出にくくなっていますね
融資が出やすいのはこんな物件
しかし物件によって融資が出やすい出にくい
というのもあります
以前私が金融機関の担当に話を聞いた時
融資する際の優先順位はこんな感じのようです
①買う物件の収益性
②物件の資産価値
③給与所得など不動産以外の収入の有無
融資を受ける人の属性などは3番目なんですね
物件の収益性が一番重視されるようです
（金融機関によっても異なります）
そしてこんな事も言っていたんですね
投資初心者の人の場合は
オーナーチェンジだと融資は出しやすい
なぜオーナーチェンジだと融資が出やすいのか？
オーナーチェンジの場合は空き家の戸建を購入するよりも
融資が出やすくなるんですね
それは金融機関の担当者からしてみたら
空き家をこれから賃貸に転用するのに
本当に客が付くのか心配だからです
特に実績がない投資初心者の場合は
そのような見方をされてしまう事があるんですね
これは某金融機関の担当がハッキリ言っていました。
戸建の入居率は１、０なので
空き家の戸建はアパートで言うと
全空の再生物件と同じなんです
オーナーチェンジの場合は賃貸が付いている状態なので
賃貸が付くという動かぬ証拠があるんですよね
そのような証拠があると金融機関としては安心するわけです
オーナーチェンジ物件購入時の注意点
そんなメリットがあるオーナーチェンジですが
購入する場合に
一つ気を付けてもらいたい事があります
それは必ず現状の賃料に引き直して
収支は計算した方が良いという事です
どういう事かというと
オーナーチェンジの場合は
現状の賃料を今後も頂けると錯覚してしまいます
現入居者が退去になって再募集した際も
同じ賃料が取れると思ってしまうんですよね
しかしそんな保証ありません
もし仮に10年前から入居している入居者さんであれば
10年前と今とでは築年が10年も違う訳なので
同じ条件で募集したとしても決まりません
なのでオーナーチェンジの場合であっても
現在の賃料に引き直して収支をシュミレーションする必要があります
賃料は地場業者さんにヒアリングを行いましょう
この際も１社や2社ではいけません
仲介業者さんの意見には偏りがある事が多いので
必ず5社程度にヒアリングを行うようにして下さいね
また現入居者が退去後にそれなりの費用がかかる事も覚悟したほうが良いですね
オーナーチェンジは内見が出来ないので
ある程度修繕履歴を聞いて予測はしますが
退去後にどれ位修繕費がかかるかはギャンブルです
以前物件を内見していた時に
オーナーチェンジで購入後すぐに退去になってしまい
その修繕費が払えなくて売りに出している投資家の物件がありました
その中は凄まじく荒れていて
かなりのリフォーム費用がかかりそうだったんですね
そもそもそんなカツカツの状態で物件買ってはいけないと思います（汗）
オーナーチェンジにはこのようなリスクもあります
なのでそのような状況も想定した上で物件購入したほうが良いですね
最後までお読み頂きありがとうございました(^^）
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2015年7月に書籍「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」出版
私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております
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★高利回り戸建賃貸投資in千葉★
所有物件の購入価格は平均で２８３万円、利回りは平均で２０％オーバー
～～サーファー薬剤師経歴～～
薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。
その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、
ＳＵＲＦＩＮ、海外生活を満喫し帰国。
その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。
その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。
そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める
その後、家賃３２０００円の激安アパートに引っ越し節制しながら
友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り
現在に至る
～～サーファー薬剤師所有物件～～
現在戸建10戸所有
１、購入価格２３０万 賃料５．８万 表面利回り３０％
２、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
３、購入価格２５０万 賃料６．２万 表面利回り２９％
４、購入価格５００万 賃料８万 表面利回り１９％（売却）
５、購入価格３５０万 賃料５．８万 表面利回り１９％
６、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％（売却）
７、購入価格３５０万 賃料５．５万 表面利回り１８％
８、購入価格３５万 賃料 ５万 表面利回り１７１％
９、購入価格３５０万 賃料６万 表面利回り２０％
１０、購入価格２００万 賃料５．８万 表面利回り３４％
１１、購入価格３２０万 賃料６．５万 表面利回り２４％
１２、購入価格２５０万 賃料６．８万 表面利回り３３％
