資金が少ない人は地方戸建てを買ってはいけない
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サーファー薬剤師です
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資金が少ない人ほど地方の安い戸建てを買ってしまいがちなのですが、実は資金が少な
い人ほど地方の戸建ては買ってはいけません。
もし買ってしまえば今後の投資が手詰まりになって、今後の投資に支障が出る可能性が
あります。なので今回は、その理由に関して詳しく解説したいと思います。
地方戸建ては担保価値が無い
まず資金が少ない人が地方戸建てを買ってはいけない理由として、地方戸建ては担保
価値が無いという事が挙げられます。
じゃあ担保価値が低いと何が問題なのかというと、融資が使えません。
以前であれば、公庫などが資産価値の低い地方戸建てに融資を出してくれていましたが
公庫も今は、そのような物件に対する融資は消極的です。
ただ公庫は支店担当者レベルでも対応が異なるので、融資が出る事もあるかもしれませ
んが、あまり期待はしない方が良いと思います。
そもそも地方の戸建ては、単価が低く数百万なので現金買いが当たり前だったりします。
融資利用の時点で、他のライバルに先を越されて物件を買えなくなってしまいます。
なので地方戸建てを買う場合は、基本キャッシュなんですよね。
都市部よりのエリアの物件であれば、そのように現金買いした後に別物件の購入で融資
を引く際に、共同担保として提供する事も出来たりするのですが、地方の戸建ての場合
は、担保価値が無いので共同担保にも使えません。
なので地方戸建てには、購入時に融資を使えない、次の物件購入時に担保としても使え
ないという問題があります。
地方戸建てを買うほどアパートは買いにくくなる
先程お話したように、地方戸建ては共同担保に取ってもらえません。
なおかつ購入はキャッシュでなければいけません。
という事は、地方戸建てを買えば買うほど現金を失ってしまう事になります。
そしてそのように購入した物件の資産価値はほとんどありません。
はっきり言って田舎の戸建てをたくさん持っているより、それを買えるだけの現金を
持っていたほうが、遥かに金融機関の評価としては高いです。
なので地方戸建ては買えば買うほどバランスシートを毀損してしまうんですよね。
そうするとどうなるかというと、融資が出ません。
いざアパートやマンション購入で融資をひこうと思っても、金融機関は融資を出して
くれません。金融機関は手持ちの現金が少ない人には融資をしてくれないんですよね。
またバランスシートの内容も良くないですし、たくさん持っている不動産も地方の戸建
てであればほとんど評価されません。
なので地方の戸建てを買いすぎてしまうと、次の一棟に行こうと思った時に手詰まりにな
ってしまう可能性があるんですよね。
買ってしまった人はどうすれば良いのか？
じゃあそのような地方戸建てを既に買ってしまった人や、所有している人はどうしたら
良いかという事なのですが、まず言っておきたいのは、融資に不利だからといって地方
戸建てが投資対象にならないという話ではないです。
地方戸建ては利回りも高く、賃貸需要もあって投資対象として優れていると思います。
ただ融資に不利になるというだけの話なんですよね。
そこで既に複数の地方戸建てを保有している人が、融資を使って一棟アパート買いたい
時にどうすれば良いかというと、それは単純に売却をすれば良いと思います。
地方の戸建ては、空室であれば一般の実需の方にも売却できますし、オーナーチェンジ
で投資家に売却する事もできます。
コロナ禍以降地方での戸建てのニーズは上がっていますし、別荘や移住のニーズもある
ので賃貸需要も増えています。
また現金で買えるし値ごろ感があるので、地方戸建ては投資商品としても人気があるん
ですよね。
なので今の市況であれば、適正価格で売りに出せば直ぐに売れてしまうと思います。
そして、そのように売却して物件を現金化すれば、問題なく融資を引くことが出来ます。
なので地方戸建てを買うと、現金を失ってしまったり担保価値がなかったりで、後の
融資に不利になってしまうというデメリットはありますが、このように売却を絡める事
によってそのような問題はある程度解決できます。なのでそのような兼ね合いも考えつつ
不動産投資は戦略的に行っていったほうが良いですね。
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