【不動産投資】築古物件を買うと今後ヤバい理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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ボロ戸建て投資が流行っていますが、ボロ戸建てのような築古物件を購入すると
今後かなり厳しくなる可能性があります。
今回はその理由に関して詳しく解説したいと思います。
ボロ戸建ての修繕コストが上昇する
これは特に投資初心者の方に注意していただきたいんですけど
今ボロ戸建て投資が流行っているので
１００万円台のようなボロ戸建てを購入してしまう人もいると思います。
そのようなボロ戸建ては、業者に完全外注してリフォームすると
４００～５００万かかるケースも普通にあります。
SNSでボロ戸建て投資を投稿している人は、DIYでかなり安く仕上げているので
それで勘違いしている人が結構います。
私もコンサルで、投資初心者の人の対応していますが
多くの投資初心者は、私よりも安くリフォームコストを見積もる傾向があります。
そして多くの人がアレモコレモ余計なリフォームをしようとします。
リフォームはチリツモなので、細かい修繕が積み重なり、膨大なリフォームコストに
なってしまいます。
なのでシビアに削っていく必要があります。
そして今、さらにリフォームコストに関してシビアにならなければいけない理由があります。
それはインフレです。インフレでリフォーム資材の価格が高騰しています。
これはDIYしている人でも同様です。
例えばコーキング材とかホームセンターで売っていますが、
以前は２００円くらいで買えたものが、今では５００円くらいします。
それ以外にも便器や洗面化粧台、クロスなどなんでも上がっています。
築古物件ほどリフォームでコストがかかるので、
今後築古物件は、修繕コストがかかり過ぎて利益が出なくなる可能性もあります。
保険のリスクヘッジができなくなる
築古不動産投資をやっている場合、火災保険の活用は超重要です。
なぜならボロは良く壊れるからです。
特に自然災害の時は、新築よりも当然築古物件の方が被害に会いやすくなります。
なのでそのリスクヘッジのために、火災保険が欠かせないのですが
この火災保険が以前と比較すると厳しくなってきています。
どう厳しくなっているのかというと、以前よりも保険がおりにくくなったという話を
聞きます。
それは近年自然災害が増えていることや、悪質な保険請求が増えていることによって
引き締めが行われているようです。
また保険料も年々値上がりしていて、特に築古の物件に対する値上がりが顕著です。
保険会社によっては築古物件の場合は、保険に加入する事自体が出来ないケースも
あるので注意が必要です。
火災保険が活用できなくなってしまえば、自然災害の多い日本で築古物件を保有する
のはかなりリスクが高くなってしまいます。
ではどうすれば良いかというと、私がお願いしている火災保険のアドバイザーは
建物の写真を撮っておくことが重要ということを言っています。
写真を撮っておけば、いざ被災した時に重要な証拠になるため
保険が否認される可能性が低くなるそうです。
後は災害時に破損しないように外壁塗装など
日頃から建物のメンテナンスを行っておくことも重要になりそうです。
築古物件は売れにくい
築古物件は売れにくいです。
これは戸建てでもアパートでも言えることです。
まず築古は心理的に売れにくいというのがあります。
これは建物が今後何年稼働できるか考えた時に、築５０年ともなると
正直この先短いと考えてしまいます。
欧米では築１００年とかでも普通に住んでいたりしますが、日本ではそうではありません。
これは実需でも投資家でも同様の心理だと思います。
なので戸建てでもアパートでも築古すぎる物件は買われません。
そして築古物件には融資が出にくいという問題もあります。
ロットの小さな数百万の物件であれば現金購入されるので、あまり関係はないかも
しれませんが、アパートやマンションなどある程度のロットの物件になると
耐用年数オーバーで融資がつかなくなります。
特に今は融資引き締めが行われているので尚更出ません。
私も付き合いのある金融機関があるのですが
そこの担当の方も、新築は融資しやすいが耐用年数オーバーはちょっと・・・
みたいな感じなので。
要は買える人がかなり限定してしまうため、売りにくくなってしまいますし
もし売れたとしても買い叩かれてしまう可能性もあります。
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