【知らなきゃヤバい】戸建て賃貸の客付けは〇〇一択です
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は、戸建賃貸の賃貸募集は、アパートと同じよう
に考えてはいけないと思っているんですね。
というのも、アパートであれば管理会社を入れるの
が普通だと思いますが、戸建賃貸の場合は管理の手
間が非常に楽なので「自主管理」をされる方が多い
と思います。
私も戸建て賃貸は自主管理を推奨しています。
なのでアパートであれば、管理会社主導で賃貸募集
をされると思いますが、戸建は自分で集客しなけれ
ばいけません。
そこで戸建て賃貸の募集方法で、とてもオススメの
方法があるので、今回はその話をしたいと思います。
仲介業者周りはとても非効率
これまでは自分で集客するとなると、物件がある
エリアの仲介業者さんを、一軒一軒自分の足で
回って営業するのが一般的で「この物件の客付け
をお願いします」といってお願いして回る訳です。
私もそのように集客をしていた時期もありました。
ただ、これってとても効率が悪いんです。
例えば、近隣の不動産屋を5社回ったとします。
ところが、本当にまともに動いてくれるのは、
せいぜい1社か2社程度なんですね。
残りの会社というのは、依頼してもほとんど動いて
くれません。
さらに、仲介業者さんが物件をネットのポータル
サイトに掲載してくれたとしても、アットホーム
だけ、あるいはホームズだけといった感じで、一つ
くらいのポータルサイトにしか載せてくれないん
です。
これが今の時代だと、非常に大きなデメリットに
なってしまいます。
というのも、今の時代入居希望者のほとんどがネット
経由で物件検索をして、ネット経由で問い合わせを
します。
ですから、ネット上での露出というのは、成約率を
左右する非常に重要なポイントになってきます。
しかし街の不動産屋さんは、ネット掲載にかかる
広告料を抑えるために、一つくらいしかポータル
サイトに掲載してくれません。
戸建て賃貸はエコーズの一択
そこで、私が戸建て賃貸の客付けにお勧めしているの
が「エコーズ（ECHOES）」なんですね。
私は今ほとんどの戸建て物件は、このエコーズで客付
けしています。
このように言うとエコーズの回し者みたいですけど
一切エコーズからお金はもらっていませんし、何か
メリットがあって宣伝してる訳でもないんですね。
では、エコーズの何が良いのかというと、まずエコー
ズではSUUMO、アットホーム、ホームズといった
主要なポータルサイトすべてに掲載してくれます。
そして、5社程度仲介業者に営業に行けば、半日く
らい時間がかかるんですけど、エコーズなら手続き
もネット上でわずか10分程度あれば完了してしまい
ます。
さらに素晴らしいのが、反響が「データ」として
可視化される点です。
物件情報にどれくらいのアクセスがあったのか、
問い合わせが何件はいったのか？内見の見送られた
理由はなんなのか、といった詳細なフィードバック
がもらえます。
普通の仲介業者さんに依頼した時は「問い合わせは
あったか」「内見は入ったか」それくらいは教えて
くれますが、ネットへのアクセス数は教えてくれま
せんし、見送った理由もこちらが聞かなければ、
ほとんど答えてはくれません。
エコーズなら、もし反響が少なければ「家賃設定を
見直そう」とか「フリーレントをつけよう」といった
改善が客観的なデータに基づいて行える訳なんです。
このように、PDCAサイクルを回してどんどん改善
する事が出来るので、自ずと成約しやすい物件に
近づけていく事が出来ます。
ただ自分で集客するんだったら「内見の案内を自分
でやらなきゃいけない」と思うかもしれませんが、
エコーズの場合は、エージェントさんが内見の案内
を代わりにやってくれるので、自分で案内する必要
はありません。
エコーズのデメリット
ここまでエコーズの良いとこばかり話してきたの
ですけど、ただここで一つ注意点があります。
エコーズは月額3,300円の利用料と成約時に
55,000円の報酬が発生します。
なので家賃が低い物件だと、コストが割高になって
しまいます。
確かに、家賃が3万円や4万円の物件だと、普通の
仲介業者に依頼すれば、コストは広告費の家賃1ヶ月
分なのでエコーズを利用してしまうと割高になって
しまいます。
ただ、これも家賃が高い物件の場合はむしろメリット
になります。
例えば、家賃が10万円の物件の場合というのは、
仲介業者に広告費として家賃1ヶ月分（10万円）を
払うところを、エコーズなら55,000円で済むわけです。
つまり、家賃が高い物件はエコーズを利用する事で
むしろコストを大幅に抑えることができるんです。
ここで私が言いたいのは、「戸建て賃貸をやるので
あれば、高い賃料を取れる物件を仕込んだ方が良い」
ということなんですね。
これは何もエコーズを利用する時に割高になるから
言っている訳ではなく、これは以前から私が言って
いる事なんですけど、家賃が安い物件というのは
経費率が高くなってしまいます。
今のインフレ局面では、修繕費が以前よりも
上がってきています。
例えば給湯器が壊れた時、家賃が10万円の物件でも
3万円の物件でも、交換にかかる費用は同じです。
家賃が低いと、一度の修繕で数ヶ月分の家賃が吹き
飛んでしまいます。
賃料が低い物件というのは、表面的な利回りが高
かったとしても、手元に残るお金が少なくなって
しまうんです。
そして最近は、投資家さんのリテラシーも高くなって
いて、「家賃が低い物件は、利回りが高くても手残りが
少ない」ということに気づき始めています。
なので、低家賃の物件は将来的に売却しようとしても、
出口で苦労する可能性があります。
ですから、戸建賃貸をされる方は、ぜひ「高い賃料が
取れる物件」を仕込むようにして頂きたいと思います。
しっかりとした物件を作り、エコーズのような媒体
を使って効率よく集客する。
そうすることで、最終的に手元に残る利益も大きく
なると思います。
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