お互いの弱点を完全補完！新築アパートと戸建て投資
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今回は、不動産投資における「新築アパート」と
「戸建て投資」のハイブリッド投資に関してお話
しします。
一見すると全く異なるこの２つの投資法ですが、
実は互いの欠点を補い合って、しかも相乗効果を
生み出すくらい、とても相性が良いんです。
ではなぜこの２つの組み合わせが相性が良いのか
具体的に解説していきます。
新築アパート投資の「強み」と「弱み」
まず新築アパート投資ですが、この投資の１つ目
のメリットは、融資が引きやすい、融資条件が良
い事です。
耐用年数が長いので３０年超の長期融資が引きや
すくて、フルローンが出ることも珍しくありませ
ん。
また、建物が新しいので修繕コストがかからず、
経費も手間もかかりにくいのは大きな魅力です。
しかし、新築物件にもデメリットはあります。
新築はどうしても利回りが低くなりがちです。
さらに深刻なのが「積算評価」の問題で
新築は積算評価が低くなりがちです。
購入した瞬間にバランスシート上では「債務
超過」になってしまうことが多々あります。
新築アパートを買い進めると、規模は拡大す
るんですけど、同時にバランスシートが悪化
してしまって、次の融資が引きづらくなると
いう、そういったジレンマを抱えることにな
ってしまいます。
「空白の時間」を利益に変えるタイムラグ戦略
そして私がこの新築アパートと戸建て投資の
ハイブリッド投資を推奨する一番の理由は、
「時間の有効活用」にあります。
新築アパートを建築する場合、設計から竣工
まで半年以上かかります。
RCのマンションだと２年近くかかったりし
ます。
土地の決済をしてから、実際に入居者が決ま
って家賃が入ってくるまで、かなり長い
「無収入の期間」が発生してしまうんです。
この間、基本的に次の融資を引くことはでき
ません。
なので次の物件を購入する事も出来ませんし
何もする事が出来ないんです。
しかし、単価の低い戸建てであれば、現金で
購入することができます。
ここが重要なポイントなんですね。
新築アパートが完成するのを待っている長い
期間に、手元の現金を遊ばせるのではなく、
戸建て投資で運用する事が出来ます。
宅建業の免許を持っていれば、安く仕入れて
リフォームして、素早く売却することで
キャピタルゲインを得る事も出来ます。
アパートの建築期間中に、戸建ての売買を
１回転、２回転と回すことで、現金を減らす
どころか増やしながら竣工を迎える事が出来
ます。
この「二毛作」が出来るのがハイブリッド投
資の醍醐味なんです。
決算書の改善効果
この戦略は、先ほど話した「新築アパートに
よるバランスシートの悪化」という問題の
解決策にもなります。
新築アパート単体では、どうしても土地・建
物評価よりも借入金額が大きくなるので
先程いったように「積算割れ」が起こりやす
いんですが、戸建て投資によるインカムゲイ
ンや、転売によるキャピタルゲインを計上す
ることで自己資本を積み増すことができます。
「借金をして資産を作る新築アパート」と、
「現金を増やして財務を強化する戸建て投資」
この両輪を回すことで、金融機関からの評価
を上げながら、融資を受けて規模拡大を進め
ることが可能になります。
成功のための条件とステップ
みなさんもお気づきだと思いますが、この
戦略は誰にでもできるものではありません。
特にキャピタルゲインを狙った戸建て投資と
いうのは、「安く仕入れ、安くリフォームす
る」という実力が必要になるので、投資初心
者の方にはかなりハードルが高いと思います。
しかし、ある程度経験を積んだ中上級者の方
にとってはかなり強力な武器になると思います。
この戦略を本格的に回していくのであれば、
宅建業の免許が必要になります。
戸建てを買って賃貸に貸し出すだけなら問題
ありませんが、「買って、直して、売る」と
いう行為を反復継続して行う場合、宅建業の
免許が必要になります。
こう聞くと尻込みしてしまう人もいるかもし
れませんが、だからこそ、ここには大きな
チャンスがあると思います。
参入障壁が高いということは、ライバルが
少ないということです。
最初は戸建ての賃貸からスタートして、
そこで実績と自信がついたら、次は売却益
（キャピタルゲイン）を狙った投資へと
ステップアップしていく。
このように段階を踏んで実力をつけた中上級
者の方にとって、 新築アパートで規模拡大し
て、戸建てで手元の「現金」を厚くする。
この両輪を回せるようになると、事業として
も非常に強くなるんじゃないかと思います。
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