戸建て投資で長期保有はNG【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたは物件を購入したら何年保有しようと考えていますか？
私は戸建てに関して言うと長期保有はあまりオススメしていません。
ある程度の期間保有したら、売却するのが投資戦略的にも良いと思っています。
なので今回はその事に関して解説したいと思います。
戸建ての強みを理解する
まず戸建て投資の強みに関してお話したいと思います。
戸建ての強みとして流動性の高さがあります。流動性が高いというのは、換金がしやすいという
事ですね。じゃあなぜ戸建ては換金しやすいのかというと、ロットが小さいからです。
そしてオーナーチェンジで投資家にも売れるし、空室の状態なら実需への売却も出来ます。
このような２重の出口戦略が取れるのも、戸建てが売りやすい理由だったりします。
また一般的に融資が引き締まると物件は売りづらくなります。
不動産は単価が高い買い物なので、アパートやマンションは金融機関が融資を出さなくなると
売れなくなります。
もしくは今なんかも金利が上昇する可能性が高いですけども、金利が上昇した場合もやはり
ロットの大きな物件は売りにくくなります。
しかし戸建ての場合は単価が数百万程度で低いため、現金買いされることが多く、融資引き締め
や金利上昇に関係なく売れるのも流動性が高い理由なんですよね。
長期保有はキャッシュポジションが上がらない
戸建てをもし長期保有した場合、正直手持ちの現金は増えていかないと思います。
なぜなら戸建てで得られるキャッシュフローは、レバレッジが効きにくいのでたかが知れて
いますし、また融資を受けて戸建てを購入している場合は、戸建て投資では築古の物件、
耐用年数オーバーの物件がターゲットになるので、融資期間が伸びにくく、そういった理由も
ありキャッシュフローを得にくいんですよね。
なぜ融資期間が短いとキャッシュフローが出ないのかというと、期間が短ければ月々の返済額が
増えるので、毎月の手残りは少なくなってしまいます。
ただ融資期間が短いということは、残債の減りも早いということなんですよね。
これは実際に私が戸建ての短い融資期間の融資も、アパートで長期の融資も引いているから
わかるんですけど、戸建ての融資はどんどん残債が減っていきます。
なので気づいたら完済していたりします。
一方３０年で融資を引いているアパートの残債は全然減りません。
なので私が何を言いたいのかというと、戸建ては売却すると手元に多くのキャッシュが残ります。
戸建ては残債の減りが早いので、売却した時に残債の返済額が少ないか、場合によっては残債が
なかったりするのでそのまま手元にキャッシュを残せます。
一方長期融資のアパートは残債がたくさん残っているので、その残債を返済した手残りしか手元
に残りません。
なのでキャッシュフローが少ない戸建て投資の場合は、売却しないとなかなか手元のキャッシュ
ポジションを増やすことができません。
キャッシュポジションを上げるメリット
ではキャッシュポジションを上げるメリットはなんなの？って思いますよね。
キャッシュポジションが上がると色々なメリットがあります。
まず物件購入時に有利になります。
これは特に戸建ての場合なんですけど、戸建ての場合安価な優良物件はスピード勝負です。
それこそ数時間でなくなります。そんな時に融資利用では物件は買えません。
必ず現金購入になります。
たまに律儀な業者さんは、現金買いよりも買付の順番を優先してくれる人もいますが
基本現金買いが圧倒的に有利です。
なので手元にキャッシュがそれなりに無いと、物件購入では不利になってしまうという事です。
そして手元にキャッシュが無いと融資を使えません。
これは無抵当の物件をいくつも持っていたとしても、現金が１００万しか無いとかだと融資は
出ません。
そして地方の戸建てのような担保評価が低い物件は、２０件持っていてもほとんど評価されない
と思います。今までの賃貸業の実績としては評価されるかもしれませんが、資産としての評価はさ
れないと思います。
そんな物件を売却して現金化すれば、現金は流動資産なので金融機関の評価は一気に高まります。
つまり今まで価値がなかったものが、価値あるものに変わる訳ですから決算書の内容も良くなり
ます。そういった理由もあって物件を売却してキャッシュポジションを上げると融資が出やすくな
ります。
なのでキャッシュフローで利益を得にくい戸建ての場合、長期保有でガチホするのでは無くて
５～６年保有した後、現金化してまた戸建てを買うなり融資を引いてアパート買うなりして
ポートフォリオの組み換えをするのが良いと思います。
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