これから空き家のバーゲンセールが始まる【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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「日本の空き家は増加傾向」こんな話は既に皆さんは周知の事実だと思います。
そして今日本では、最も人口の多い団塊の世代の方たちが７５歳くらいになります。
日本人の現在の平均寿命は８４歳くらいなので、団塊の世代の方々が平均寿命に近づいてきて
いるんですよね。そうすると今後相続の案件が増える事が予想されます。
なので私は、今後戸建てを安く買うチャンスが増えると考えています。
今回はその事に関して解説したいと思います。
なぜ戸建てを安く買うチャンスが増えるのか？
まず「空き家が増えれば単純に物件数が増えて安く買えるチャンスが増える」それもそうなんです
けど、私が戸建てを安く買えるチャンスが増えると考えているのは、実はそういう事ではないんで
すね。
ではなぜ安く買えるチャンスが増えると考えているのかというと、それは相続が増えるからです。
相続物件には安く買えるチャンスがあります。
相続なら、一棟物のアパートやマンションでも同様にあるんじゃないかと思われるかもしれない
ですけど、一棟アパート・マンションを所有しているのは投資家です。
投資家の数って全人口からしてみたら、かなり少ないと思います。
実際世の中にあるアパート・マンションよりも戸建ての方が何倍も数が多いですよね。
なので安く買えるチャンスは、戸建ての方が圧倒的に多いと思います。
ではなぜ相続だと安く買えるのかという話なんですけど、その理由は色々あります。
まず相続した人は、相続税の支払いがあります。そして相続税の支払いには期限があります。
被相続人が死亡した日から１０ヶ月以内となっているんですね。結構短いですよね。
なので物件を売却して相続税の支払いに当てる場合は、時間的猶予がありません。
なので早めに売却する必要があるため、安売りされるケースがあります。
そしてもう一つ相続案件は安売りされやすい理由があります。
これは私も何度も相続物件を購入していて、契約決済の際に売主さんとお話していて感じる事
なんですけど、相続した売主さんのほとんどが自分が住んでいるわけでもないので、そのエリア
での相場というものがわかってないんですよね。
価格設定などを仲介の業者に丸投げしてしまっている、そういったパターンがあるんですね。
そうなると仲介業者は相続税の支払期限もあるという事で、早く売るために安く売りに出します。
なので今後、人口のボリュームゾーンである団塊の世代の方々が亡くなると、多くの相続が発生
するため、安売りされる戸建て物件の数も増えていく事が予想されます。
需要が落ちない戸建て賃貸
しかし「そんなに空き家が出てくるのであれば、戸建て賃貸も増えて、供給過剰になってお客さんが
つかなくなるんじゃないか？」そんな心配をされる人も多いと思います。
ただ私はそんな心配はいらないと思っています。というのもそういった話は既に数年前から言われて
いて、その時は戸建投資をする人が増えたから供給過剰になって賃貸需要が無くなるみたいな話だっ
たんですけど全然そんな事はなくて、私が不動産投資を始めた１２年前よりもむしろ戸建て賃貸のニ
ーズは増えている気がします。
そして賃料も、昔よりも高い賃料が取れているんですよね。
実際私が最近客付けした物件は、千葉の田舎のエリアですけど、賃料７万で決まっていますし
最近は７万とか８万の賃料を頂く事が多いです。
私のコンサル生も、同じようなエリアで最近賃料８万円で賃貸決まっています。
これが以前であれば、戸建賃貸の相場は５～６万なんて言われていたので、その頃よりも賃料相場
が上がっている、そういった印象なんですよね。
では「なぜ賃貸需要は飽和しないのか？」なのですけど、結局戸建て投資をする人というのが、
そこまで多くはならないからだと思います。
例えばアパートであれば、一棟作るだけで６世帯とか１０世帯の住居を供給できるのに対して
戸建てはほんと一戸ずつです。しかも戸建投資をされる方は、DIYをする人が多いんですけど
着工してから完工するまでリフォームで１年とかかかったりするんですね。
なので戸建て賃貸を量産するのって大変なんですよね。
しかも戸建ての場合は融資も使いにくいので、レバレッジを効かせて一気に規模拡大させるっていう
のがやりにくいんですね。
そして大手企業のようなパワープレイヤーが、戸建て賃貸のマーケットには参入しません。
これは先程お話したように、戸建ては一戸づつなので、企業が参入するには効率が悪過ぎるから
ですね。なので今後の戸建て賃貸の客付け力の強さは健在だと思います。
そして相続などで安く物件を購入して、それなりの賃料で運用ができれば、今後も安泰な投資法と
言えるんじゃないかと思います。
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