これが戸建投資で失敗する投資戦略
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
あなたは投資戦略って考えていますか？
何も考えずに良さそうな物件があったら買うみたいな、安易な投資はやめた
ほうが良いですよ。
特に投資エリアに関する戦略は重要で、投資効率にかなり差が出ると思います。
なので今回はその事に関して解説していきたいと思います。
戸建投資で遠方物件はやめた方が良い
まず戸建投資において遠方物件はやめたほうが良いです。
特に遠方で且つ賃料単価が低い物件ですね。
これはなぜかというと、遠方という事は自分が物件までいくのに時間がかかる
という事ですよね。
例えば片道２時間なら往復で４時間です。４時間って結構長い時間ですよね。
しかも向こうで何か作業することを考えれば、５，６時間も自分の時間が奪わ
れてしまいます。
戸建投資をしているとオーナーチェンジでも無い限り、物件には何度か足を運
ぶ事になります。
リフォームの打ち合わせとかリフォームの進捗状況、リフォーム完了後の確認、
賃貸募集中のメンテナンスなど、なんだかんだ１０回位物件には通う事になる
んですよね。
これがDIYをやる場合であれば、更に通う回数は多くなると思います。なので
DIYをするのであれば尚更遠方物件は厳しいですね。
これがアパートやマンションのような一棟物件で、毎月５０万とかある程度
まとまった賃料収入が入ってくるなら良いですけど、戸建の場合安いと賃料
３～４万とかなので、そのような場合は、仮に利回り２０％超えていたとし
ても、自分の時給を考えた時に割に合わないという事はあると思います。
ただ物件がオーナーチェンジであったり、現地にサポートしてくれるような
仕組みがあるのであれば検討出来ます。
戸建の場合は一度入ったら入居期間は長いので、ある程度の賃料を取りつつ、
業務も現地の業者にアウトソースして行うなら、遠方でも検討できるケースは
あると思います。
戸建投資にはドミナント戦略がフィットしやすい
私はドミナント戦略で戸建投資を行っています。
ドミナント戦略と言うのは決まったエリアに集中投資をするという事ですね。
この戦略は有名企業でも採用されていて、例えばセブンイレブンなんかがあります。
車で道路を走ってると、セブンがあってまた少し走るとセブンがあるみたいな
経験したことありませんか？
あんな感じで狭い商圏に集中出店することで、その商圏での認知度が高まったり
物流コストを抑える事が出来るなどのメリットがあります。
不動産投資の場合得られるメリットはちょっと違いますが、ドミナント戦略
することで様々なメリットがあります。
そのメリットの一つが時間効率の良さですね。
私の場合は自宅から車で１時間圏内を目安にしています。
物件まで通う時間が長くなってしまうと、その分自分の時間が取られてしまう
ので業務の生産性が落ちちゃうんですよね。
ただこれは取れる賃料次第なところもあって、物件の単価が高ければ問題ないです。
そしてドミナントのメリットの２つ目ですけど、毎回決まった業者を使う事が
出来ると言うことですね。
先程セブンイレブンのところで、商圏のお客さんに対して認知度を高められる
メリットがあるとお話しましたけど、不動産投資の場合はお客さんは入居者さん
なので、認知度を高めてメリットを得るような事はないんですけど、不動産業
者さんとかリフォーム業者さんなど諸々の業者さんに対しては、認知度を高める
事が出来ます。
それは不動産業者さんもそうですけど、リフォーム業者さんなんかも対応エリア
が決まってます。あまり遠方では利用できないんですよね。
それはドミナントでエリアを絞って投資をすれば、毎回同じ業者さんを使う事
が出来ます。そうすることで、それぞれの業者さんと親しくなれますよね。
時には無理なお願いを聞いてもらったり、優先的に工事をしてくれたり様々な
恩恵があります。
私は不動産投資はチーム戦だと思っているので、そのチームの仲間が毎回
コロコロ変わっていては業務の効率も悪くなってしまいます。
同じメンバーでやっていれば、スムーズに投資を行っていく事が出来るので
この業者さんとの関係性を深めやすいのも、ドミナント戦略の大きなメリット
だと思います。
ドミナント戦略のデメリット
ではドミナント戦略にデメリットは無いのかというと、あります。
それはまず収益の安定性に関してなんですけど、
投資の格言で「卵は一つのかごに盛るな」という格言があります。
これは何かというと分散投資を勧めているものなんですよね。
例えば株式投資の場合一つの銘柄に集中投資をするのではなくて、複数の
銘柄に分散投資をしなさいという事なんですよね。
当然一つの銘柄に集中投資をしていて、その銘柄が予想外に悪い決算だした
ら大損してしまいますが、分散投資していれば一つがポシャっても被害は
限定的になります。
そのような事が不動産投資におけるドミナント戦略でも起こる可能性があります。
例えば私の投資エリアの中で複数の工場があって、それで栄えている町があった
んですけど、近年その工場の撤退で賃貸の需給バランスが崩れてしまっている
ような場所もあります。
あとは自然災害に関してもリスクがあります。
一つのエリアに集中投資をしていれば、台風や洪水のような自然災害が起きた
時に、大半の物件で被害が生じてしまうという事もあると思います。
なのでドミナント戦略のように集中して一つのエリアに投資をすることで
様々なメリットがある代わりに、このようなデメリットもあるので、その点も
理解した上で戦略を考えるようにして頂ければと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
