田舎の築古戸建てで賃料１５万得た方法【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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地方の場合、都市部よりも頂ける賃料はどうしても低くなります。
私が投資しているエリアでは、戸建ての場合は賃料５～６万の物件が多いですね。
しかしそんなエリアで賃料１５万を頂いていた事がありました。
しかもその物件の購入価格は２５０万です。
なので今回はその事に関してお話したいと思います。
どんな物件でも言い訳ではない
まず私のやったやり方で高い賃料を頂くためには、物件のスペックに条件があります。
まず大きな物件でなければいけません。１LDKや２DKはもちろん３LDKあっても十分ではあり
ません。４LDK以上の大きな間取りの物件が対象になります。
そして部屋の広さにも条件があって、一部屋の広さが四畳みたいな狭い部屋の場合利用できない
可能性もあります。ただこの点に関しては、各自治体によって条件が異なるかもしれません。
でもこのような広い間取りの物件って、実は戸建て投資の場合は避けられる可能性があるんです
よね。それはなぜかというと、大きな家だとその分リフォーム費用も多くかかってしまうから
なんですよね。しかも今はインフレでリフォームコストが上がってますから馬鹿になりません。
そして実需の一般の人も、大きなお家は掃除が大変だったりするので、そこまで需要はなかった
りします。一般的なファミリー需要であれば３LDK、４LDKあたりが最適なんですよね。
なので６LDKとか間取りの大きな物件って結構売れ残っていたりします。
そんな売れ残り物件なら指値も通りやすかったりするので、安く買えて賃料１５万みたいな高い
賃料で貸せたら最高ですよね。
高い賃料がとれる方法は？
結構引っ張りましたが、戸建てで高い賃料が取れる方法というのは、グループホームの事業者
さんに戸建てを貸す方法です。
なぜグループホームの事業者さんにお貸しすると高い賃料がとれるのかというと
それはグループホームの場合は、各部屋にそれぞれ障害者の方が入居することになります。
その場合各部屋ごとの賃料をその事業者さんが頂くのですが、その部屋の相場は地域の１Rの
相場と同じくらいなので、私のエリアでは３万円程度になります。
そうすると５LDKのお部屋の場合は５部屋ありますので５✕３で１５万の賃料となります。
しかも事業者さんは賃料の中抜きは出来ないので、賃料１５万がそのまま大家さんに入ってくる
事になります。そして事業者さんにお貸しする場合は、消費税も取れるので実際は１６万５千円が
入ってくる賃料となります。結構な賃料ですよね。
しかも私の場合はリフォームで３００万程度かけましたが、２５０万で購入した物件で
１６万５千円の賃料を頂いていました。
田舎の戸建てでなかなかこんな高い賃料は頂けません。
グループホーム賃貸のデメリット
高い賃料が取れる可能性が高いグループホーム賃貸ですが、もちろんデメリットもあります。
まずグループホームで活用できる物件には色々な条件があるんですよね。
条件は各自治体によっても多少異なるみたいですけど、例えば市街化調整区域の物件では活用
出来ないケースもあったり、旧耐震基準の物件の場合は耐震性が証明できないと活用できなか
ったりと色々条件があります。
そして浄化槽の人数制限もあるので６LDKで６名入所出来ると思っても、実際は４名までしか
入所出来ないなんて事あるようです。
なのでグループホームに貸し出すようで買ったのに、結果グループホームで活用できないなんて
事もあります。
しかもグループホームで貸し出すためには、それ用のリフォームも必要で、私の場合は和室の続き
間に壁を造作したり、各部屋にエアコンを設置して、アンペアを上げるために分電盤の工事もしま
した。なのでそのために結構お金がかかったんですよね。
それだけのコストをかけて結果グループホームで活用出来ないとなったらたまりません。
そしてもう一つのデメリットが事業者数が限られるという事ですね。
今グループホームの事業者の数が増えていると言っても、住居として住むお客さんの数と比較
すればかなり少ないです。
例えばテナント物件と思ってもらえればわかりやすいと思いますけど、テナントの物件は高収益
が狙えても空室期間が長くなるデメリットがありますよね。それと同じ事が言えます。
結局借りての数が少ないので、次の事業者を見つけるまでに時間がかかってしまいます。
しかも未経験や経験値の浅い事業者さんなんかだと、入所者を集められなくて撤退するとかも
可能性としては全然ありそうですよね。
なのでグループホーム賃貸は、高い賃料が取れて高利回りを狙えますけど、結構リスクも大きい
のでその点を理解した上で行うようにしましょう。
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