こんな人は今直ぐ戸建てを売りなさい【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資の戦略は、人によって異なると思います。
人によっては最善の戦略でも、他の人にとってはむしろ足枷となってしまう
そういった事もあります。
そこでこんな人は直ぐに戸建てを売るべきという状況もあったりしますので
今回はその事について詳しく解説したいと思います
今直ぐ戸建てを売るべき人
小さく始めて大きくしていくというのは投資の定石で、投資のリスクを抑える
ために非常に重要な考えだと思います。
なので私は、戸建投資のようなロットの小さな投資から初めて、徐々に大きく
していく、そういった投資戦略をお勧めしています。
そしてその規模を大きくしていく段階で、資産を入れ替えるタイミングがある
と私は思っています。なぜなら規模を拡大する時というのは、金融機関からの
融資を意識する必要があるからです。
つまり戸建投資のような低レバレッジの投資から、一棟物のような高レバレッジ
の投資に移行するフェーズでは、金融機関の評価というものを意識する必要があ
ると思います。
今まで低いロットの戸建て投資であれば、そこまで金融機関の目線を意識する必
要はなかったかもしれませんが、ロットの大きな投資をしていく際はそうはいき
ません。必ず金融機関を意識する必要が出てきます。
これを意識しなくても、アパートローンの上限くらいまでは借り入れして、規模
拡大できるかもしれませんが、それを超えると融資が出なくなり、規模拡大はス
トップしてしまいます。
なので金融機関の評価を意識した投資戦略に切り替える必要があります。
金融機関を意識した投資戦略
では金融機関を意識した投資戦略とはどんなものかというと、重要なのは決算書、
個人であれば確定申告書になります。
決算書や確定申告書というのは、大人の通信簿みたいなものなんですね。
それを見れば事業の成績が良いか悪いかわかります。なのでこの決算書が悪い人
には融資が出ません。
逆に決算書の内容が良い人は、金融機関から融資を受けやすいです。
当然決算が黒字の人は融資を受けやすいですし、赤字の人は融資が出ません。
よくいるのが税金を安くするのに一生懸命で、決算が赤字になってしまっている
人ですね。そのような人が融資を受けるのは、正直厳しいと思います。
融資を今後受ける予定が無いのであれば、そのような形で節税しても良いかもしれ
ませんが、今後融資を受けるのであれば、直ぐにでもその考えは改めた方が良いと
思います。
そしてもう一つ考えなければいけないのが、自分の資産のバランスについてです。
資産のバランスというのは、自分が保有している現金や不動産、借り入れの状況に
なります。これも融資を受ける上で非常に重要になってきます。
戸建てを売却すべき理由
これから規模を拡大するために、一棟物を融資を使って買って行こうという人は、
いくつかの戸建てを売却してキャッシュに変えた方が良いと思っています。
特に地方の戸建てをキャッシュで購入している人は、現金に変えたほうが圧倒的に
有利ですね。なぜなら地方戸建ては、金融機関から全く評価されません。
これはいくら利回りが高かったとしても、全く評価されません。
それを現金に変えたほうが金融機関の評価は上がります。
大抵の地方戸建ては、市場の価格よりも大幅に低い評価をされているので、現金化
する事で金融機関の評価は上がります。
そしてロットの大きな物件を購入する際というのは、必ず資金的な体力があるか見
られます。つまり現金が潤沢な人の方が、遥かに融資を受けやすいという事なんです。
仮に８０００万のアパートを購入するのに、無担保の戸建てを２０戸持っていたと
しても、「手持ちのキャッシュが２００万しかありません」という方の場合は、融資
が出る可能性はかなり低いと思います。
以上の理由から、戸建て投資から一棟物投資にいくフェーズでは、戸建てを売却して
現金化した方が投資戦略上有利に働く事があります。
ただ資金がそもそも潤沢という人は、勿論戸建てを売る必要はありませんので、その
まま高利回りで運用する事もできます。
あくまで手持ちキャッシュがそこまで潤沢でない人の場合は、売却して現金化した方
が良いという話しです。
私もそうですが、戸建投資、一棟物投資の両輪でやっていく方法もあります。
戸建投資には戸建投資の良さがあり、一棟物投資には一棟物投資の良さがあります。
なのでその状況に合わせて対応を変えていく事が、大事という事なんです。
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