本当に儲かるのは家賃収入Or売却益どっち？
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資の収益には、家賃収入と物件の売却で得られる売却益があります。
ここで気になるのが、家賃収入と売却益はいったいどっちが儲かるのか？という事ですよね。
なので今回は私の実体験や周囲の投資家さんの話を踏まえて、その事に関して詳しく解説したい
と思います。
そもそも求める物が異なる
まず大事なのが、家賃収入と売却益は同じ利益には変わりないのですが
その性質が大きく異なるという事なんですよね。
家賃収入はストック型の収入です。
例えばネトフリやAmazon Primeのようなサブスク型の定額課金システムのようなものですね。
なので物件を保有し入居が続く限り、その収入は入り続けます。
一方売却益と言うのはあくまでその一発のみの収入です。
当然売却してしまえば、それ以降家賃収入が入ってくることは無くなってしまいます。
牛に例えると、家賃収入は牛から出るミルクで、売却益は牛を牛肉にして得た利益って感じ
なんですよね。なので求めるものが大きく異なります。
インカム収入は一度に入ってくる金額は大きくはないですが、安心安定的な収入になりえます。
一方売却益のようなキャピタルゲインは、一発の利益の大きさはありますけど、その一回こっきり
なので不安定な収入と言えます。
一般的に大家さんというのは不動産賃貸業ですから、家賃収入が収益のメインになってきます。
そして売却をメインにやられるのは、買い取り再販業者さんのような不動産業者さんです。
しかし最近は物件価格が上がっているので、売却益でいくら儲かった、すごい儲かったみたいな
話良く聞きますよね。
そのような話を聞くと不動産は売ると利益が出る、売却益狙いの投資になってしまいそうですが
売却は短期譲渡税のような税金の縛りもありますし、宅建業の縛りもあるので注意が必要です。
今売却で儲かっている投資家は？
まず今売却で利益を得ている投資家というのは、ある程度の期間不動産投資をしているような
投資家さんたちです。
ここ数年は急激に収益物件が値上がりしたので、５年未満の短期で手放す人もいますが
今キャピタルで大きな利益を出しているのは、基本的にはベテランの投資家さんたちです。
そのような投資家さんは安い時期に不動産を購入しているので、一棟物のようなロットの大きな
物件に関しては売却益で数千万、場合によっては億単位の利益を出されてます。
しかもある程度の期間保有して売却をしているので、家賃収入もしっかり得て利益が最大化が
行われています。
なのでそのような人を見て自分も真似しようと思っても、これから不動産投資を始める人には
かなり再現性は低いと思います。
今は市況の価格も上がっていますし、相場よりも安い収益物件は水面下で流れていくので
一般投資家に話が回ってくることはまず無いと思います。
そして先程も話したように、短期で売却しようと思うと３９％の譲渡税がかかってくるので
利益の大半を税金で納める事になります。
そして転売目的で短期売却を繰り返してしまうと、宅建業法違反で最悪逮捕される事になって
しまいます。
業として売却を行うには、宅建業の免許が必要になってくるんですよね。
なので売却益狙いの投資を行うのは、今から不動産投資を行う人には難易度が高い投資だと
思います。
儲かるのは売却か？家賃収入か？
今の現状で言うと、収益不動産の売却で利益を得ている人がたくさんいます。
ただこれは市況によると思うんですよね。
不動産の価格にはサイクルがあって、上がったり下がったりを繰り返します。
じゃあ数年前に今の価格の上昇を予測して、それを狙って買った人がいたかというと
そんな人はいないと思います
誰もスルガショックが起きてコロナになって、まさか不動産価格が上がるなんて誰も予想できな
かったと思います。
なので今売却で利益が出ている人は、時の運もあったと思います。
なので結局何を言いたいのかというと、売却が儲かるのか？家賃収入が儲かるのか？それは市況
次第ということです。
今は市況が良いので売却で儲かっている人がたくさんいます。
ただこれから仮に金利が上昇して物件価格が下がってくれば、売却で利益が出せる人は減ってしま
います。
一方賃料収入は金利が上がっても変わらないので、手堅く収益を得ることは出来ます。
なので不動産投資は不動産賃貸業なので、賃料収入がメインで保有期間による税金の兼ね合いや
市況の上がり下がりを見て売却の出口をとって、複合的に利益の最大化ができるように考える
必要があると思います。
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