こんな戸建ては利回り２０％でも買わない【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたは物件を探す時に何を基準に探していますか？
物件の利回りを基準に考えている人も多いと思います。
でも利回りだけで判断すると危ないですよ。
私の場合利回り２０％でも買わない物件もあります。
なので今回はその事に関して詳しく解説したいと思います。
高利回り＝儲かるではない
高利回りというと凄い儲かりそうな気がしますよね。
でも実際はそんな事は全然無くて、逆に低利回りの物件でも利益が出ることはあります。
例えば私の知り合いの大家さんは、都内の６～７％くらいのオーナーチェンジの戸建てを買って
１０００万円以上の売却益を得ていました。
なので利回りはあくまで物件購入の指標の一つでしかなくて、利回り高いから良い物件とは限り
ません。
ではどんな物件がいい物件かというと、それは相場よりも絶対的に安い物件であればいい物件
です。
そのような物件は先程の事例のように利回りが低くてインカムゲインは少なくても
売却時にキャピタルゲインを得ることが出来ます。
私の知り合いはオーナーチェンジのため実需の一般の方の引き合いがなく、相場よりも安売り
されている戸建てを見つけて、退去後に相場の価格で売却しその差益を得たわけですね。
そしてそれなりの賃料が取れるエリアであれば、インカムゲインもキャピタルゲインも狙う事が
出来ます。
特に戸建て投資の場合は、実需の一般の方が売り主になることが多いので、実需の場合は投資家
よりも色々な売却理由があります。
相続であったり住み替えであったり、中には早期に現金化する必要があるケースもあったりする
ので価格に歪みが生じやすくなっています。
なので戸建ては相場よりも安く買いやすいんですよね。
私が買わない高利回り物件
では私が利回り２０％でも買わない物件は何かというと、それは賃料が安い物件です。
例えば賃料３万円で、再生させれば利回り２０％を超えるような戸建てがあったとしても
私は絶対に買いません。
それはなぜかというと、賃料３万円取るのにかかる労力も賃料８万円取るのにかかる労力も
変わらないからです。
同じ時間と労力をかけるなら、賃料８万円取るのに労力と時間を使いたいですよね。
むしろ賃料８万円取れる物件の方が建物の程度としては良い事が多いので、賃料３万円の方が
労力と時間がかかる可能性があります。
あと入居される人の属性なども考えれば、賃料８万円の入居者の方が賃料３万円の入居者よりも
属性は良くなるので、管理運営の手間も少なくなる可能性があります。
そして売却する時もこのような賃料の低い物件の場合、売却価格も低い価格になると思うので
そうすると仲介に入って頂く不動産業者さんの売るモチベーションが低くなります。
なぜなら単価の低い物件は、仲介手数料は低いのに１０００万円の物件と同じように
現地調査して資料作成などしなければいけないので、業者さんはやりたがらないんですよね。
他にもある賃料低い物件の問題点
そして賃料が低い物件の場合は、修繕費率が高くなる問題もあります。
リフォームにかかるお金は、賃料が安くても高くても同じです。
例えば入居中に給湯器が壊れたとしましょう。
給湯器の交換は１０万円くらいします。今はインフレの影響でもっと値段が上がっているかも
しれません。
これが賃料３万円の物件の場合は回収するのに３ヶ月以上かかりますが、賃料８万円なら回収
するのに１ヶ月ちょっとです。
物件を貸し出す場合は、生活を行う上で必要な設備に関しては大家が修繕しなければいけません。
なので賃料が安いから直せませんみたいな事は言えないんですよね。
なのでこのように賃料の安い物件は、経費率が高くなるので利回りが高くても利益は残りにく
いんですよね。
そして私の場合は、遠方の賃料が安い物件は尚更やらないですね。
これは地理的に遠い場合はその分時間と労力を取られてしまうからです。
ただ人によっては遠方での物件管理をうまく仕組み化されて、そこまで労力をかけずに遠隔で
運営できている大家さんもいるので、遠方だからいけないという訳ではないんですけど。
ただ私の場合は、空室期間中の物件のメンテナンスやらリフォームの打ち合わせとかで結構現地
に行ったりするので、基本自宅から車で一時間圏内の戸建てしか買わないようにしています。
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