インフレを生き抜く不動産投資術
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近は物価上昇により、リフォーム費用など不動産投資に関わる様々な経費が値上がり
していますよね。
なので今まで通りの方法でやっていては、経費に利益を食われてしまって手元に残る
お金が少なくなってしまいます。
ではどのようにすればお金を残す事が出来るのか？
今回はその事に関してお話したいと思います。
インフレを生き抜く方法
まずインフレの影響で上昇している物が何かを考えた時に、皆さん思いつくのが建築費
とか資材価格ですよね。
なので新築を立てる場合の建築費は勿論、リフォームする際のリフォーム費用も上がって
います。中古の物件だからインフレは関係無いとはならないんですね。
特にボロ戸建てのように多額のリフォーム費用がかかる物件の場合は、今までよりも
遥かに多くのコストがかかる事になります。
なので中古物件を購入する場合は、このリフォームコストを如何に安く抑えるかがポイント
になってくると思います。
ではリフォームコストの削減方法は何があるのかというと、DIYであったり施主支給であるか
とか、分離発注を活用したりですとか、多能工にリフォームを依頼するなどがあります。
これらの方法は従来のリフォームの費用削減と変わらないですよね。
そしてもう一つ、リフォームコストが安く済むような物件を選ぶというのも重要になります。
出来れば築年数がそれほど古くないものを選んだり、コンディションがなるべく良いものを
選ぶ必要があります。
そのような物件になると価格が高くなってしまうじゃないか！と思われる方もいると思いま
すが、まさにその通りで、そのような物件は価格が高いです。
しかし戸建て投資の場合であれば、球数が多いので市場の歪みって生じやすいんですね。
なので粘り強く物件探しをしていれば、そのような物件を見つける事も十分可能だと思います。
ただここで注意点は「あまり欲張り過ぎは禁物」という事です。
コンディションも良くて利回りも高い物件が欲しいと言っても、それは流石に難しいです。
いい物件を選ぶようになれば、利回りは犠牲にしなければいけません。
ただ私は、それで利回りが下がっても全然問題ないと思っています。
なぜならそのような物件の方が賃料単価は高くなるので、利回りは下がっても投資効率は良く
なりますし、また市場自体の売り物件の利回りが低下しているので、最終的に売却で十分キャ
ピタルゲインを取る事が出来るからです。
これはどういう事かというと、例えば今まで利回り１２％でしか売れなかったものが、利回り
１５％で売れるようになれば、売却時の価格設定も高くなるので、その分売却で利益が取れる
という訳ですね。
インフレで上がるのはコストだけでは無い
そしてインフレで上昇するのは、何もリフォーム費用みたいなコストだけではありません。
今全国的に賃料は上昇傾向です。特に東京などの都市部エリアが顕著なんですけど、あらゆる
ところで賃料の値上がりが起こっています。
なのでコストが上がっても、その分賃料が上昇する事で、結果の利回りにはそこまで影響が出
ないケースもあります。
ただここで注意したいのが、賃貸ニーズが無い場所でこの現象は起こらないという事です。
残念ながらニーズが無いエリアでは、賃料の上昇が起こる事はありません。
なので物件購入時のエリア選定は、しっかり行うようにしたほうが良いと思います。
そしてもう一つ、インフレで上昇するのが物件価格ですよね。
皆さんも物件検索をしていて気づいていると思いますが、全体的な物件の価格が上がって
います。これは収益物件の価格は勿論ですが、実需向けの戸建ての売買価格も上がっている
気がします。
ただ先程も言ったように、戸建ての場合は市場の歪が生じやすいです。
球数も多いし、何より一般の方が売り主なので、早期売却のケースや値付け間違いなどの
イレギュラーも起こりやすく、安く物件を入手できるチャンスが多いです。
特にインフレのように物価上昇局面ほどこのような価格のギャップが起こりやすいと思うので
戸建て投資家は、その点を抜かりなくチェックしているとチャンスがありそうですね。
なので何もインフレというのは悲観するだけのものでは無いと思います。
特に低レバレッジ、融資をあまり使わないでやっているような戸建て投資家は、インフレに
よる金利上昇は関係無いですし、保有物件の資産価値は上昇する傾向にあるので、含み益が
増えている訳ですね。
ただ今後の方針としては状況に併せて調整する必要も出てくると思うので、その点は状況を
見ながら舵取りしていく必要があると思います。
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