ガチで買ったらヤバい戸建て【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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以前、楽待コラムニストの大津カイジさんのセミナーに登壇させて頂きました。
その時に対談で「こんな戸建て買ったらヤバいよね」っていう話になって
私も大津さんも全く同じ意見でした。
なので今回はガチで買ったらヤバい戸建てに関して解説したいと思います。
不動産業者に騙される？
よく投資初心者の方の話を聞いていると、業者に騙されるんじゃないかと不安になられている
人がいます。特に業者さんの転売でサンタメの案件なんかだと、サンタメは以前の悪い印象が
あるので過度に心配する初心者投資家の人が多いですが、私はサンタメの案件なんかでもあま
り気にせず買ってたりします。
ちなみにサンタメというのは「第三者のための登記」の事で業者が売り主ではあるんですけど
元の所有者さんがいて、登記を移さずそのまま転売する形ですね。
業者さんは登記を移さず転売出来るので、登記費用や不動産取得税などの節約が出来ます。
なのでロットの小さな物件の場合は仲介手数料も低いので、このようにサンタメでやられる
業者さんも多いです。
話を戻すと、初心者の人は過度に業者売り主物件などを警戒するんですけど、そもそもロット
の小さな物件に関しては正直あまり心配はいらないと思っていて、それはなぜかというと仮に
不動産屋もお客を騙そうとした場合リスクがあるからです。
特に不動産の世界は宅建業で消費者は守られています。業者が売り主の場合は瑕疵担保が2年
ついているので、不具合が生じた場合は修繕義務などが発生します。これが個人同士の売買で
あれば契約不適合免責といって、購入後の不具合に対して責任を問われない事がほとんどです。
また何か不動産の売買でトラブルになった場合、宅建協会に相談する事も出来ます。
そこでもし業者側の過失が認められれば、業務停止や免許取り消しのリスクもあるので
もし業者がお客を騙そうとした場合は、相当なリスクを背負う事になるんですよね。
当然数百万程度の不動産の取引で、そんなリスクを犯すような業者はいません。
ただ金額が大きくなると詐欺を働くような業者、詐欺まがいな事をする業者はいると思います。
なので金額が小さい取引の場合は、業者に騙されるリスクは少ないと思いますけど
大きい取引の場合は注意した方がいいですね。
本当に怖いのは素人投資家
ここまで業者がお客を騙すのには相当なリスクがあるという話をしてきました。
なので業者売り主の転売案件は、実はそこまで警戒する必要はないと思います。
では投資家はどうなのかというと、経験値があってそれなりの期間不動産投資をしている
ようなベテラン投資家の売り物件は、大丈夫だと思います。
そういう投資家はある程度の余裕もあるので、下手なリスクを犯して稼ごうとはしません。
その点に関しても大津さんと同意見でした。
じゃあどんな人の売り物件が一番怖いかというと、投資経験が浅い、素人投資家の売り物件が
怖いと思います。これも私と大津さんが一致した意見でした。
投資経験が浅い人は、物件取得で失敗する傾向があります。
特に今は戸建投資も競争が激しくなっているので、割安物件はすぐ買付入れないとなくなって
しまうということで、見ないで買付いれるような人もたくさんいます。
正直、物件を見ないで買付入れるのはギャンブルと同じです。当然失敗するリスクが高くなり
ます。そもそも投資初心者の人は物件を見る目が養われていないので、リスクに気づかず購入
してしまう事も多々あります。
そうするとそのような物件を購入後に、手に負えないという事で損切りするケースもあります。
そこでタチが悪いのは、瑕疵があっても表面的な修繕のみおこなって賃貸に貸出、入居がつい
たらそのまま売り抜けるパターンです。
この場合入居がついていれば内見が出来ないので、購入前に建物を調査することも出来ませんし
入居後間もなければ、入居者もそのような瑕疵に気づくこともありません。
購入後に問題が発覚しても契約不適合免責を盾に取り合わない可能性もあります。
なのでこのような物件の方が、私は業者の転売案件よりもよっぽど怖いと思います。
サンタメであったとしても、業者売り主ならその業者には責任がありますし、問題になれば宅建
協会に相談する事も出来ます。
ではそのような素人投資家の損切り案件を買わないためにはどうすれば良いのかというと
まず謄本を見て所有期間が異常に短ければ警戒した方が良いですね。
またオーナーチェンジの物件も、入居者がついて直ぐに転売している場合は、警戒した方が良い
と思います。普通であれば利益を最大化させるために数年賃貸して売却するはずですし
そもそも個人の場合は、短期譲渡だと税金が高いので普通はそんな早く売却しないはずです。
なのでそれにも関わらず短期で売却するには何か理由があると考えたほうが良いと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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