これが不動産投資で儲ける王道パターン
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資での稼ぎ方にも色々なパターンがあると思います。
家賃収入でキャッシュフローを取る方法もあれば、キャッシュフローが薄くても
売却益で大きな利益を狙えるパターンもあります。
今回はそんな不動産投資の稼ぎ方法で王道のパターンに関して、具体的な事例を
上げながらお話したいと思います。
参入障壁がポイント
まず不動産投資で利益を得るために、参入障壁に注目するのが大事だと思います。
参入障壁と言うのは、参入するために生じる壁の事です。
例えば全空のアパートと満室のアパートを考えて貰えればわかると思うんですけど
全空のアパートの場合は、購入する側としてちゃんと客つくのか？とか不安だった
りしますし、再生させるにしても結構な時間や手間もかかりますよね。
そして金融機関の融資もつきにくいので買いづらいです。
これが参入障壁なんですよね。購入するためには大きな壁があります。
このような物件は誰でも買えるわけでは無いので値が下がりやすいです。
場合によっては買い叩くことも出来ると思います。
一方満室のアパートはどうかというと融資もつきやすいし、買う側も満室の物件
だったら安心して買えますよね。
このような物件は逆に参入障壁が低い物件という事が出来ます。
このような物件は誰でも買いやすいので値が上がりやすいです。
なのでこのように参入障壁が高い物件を購入して、参入障壁の低い物件として売り
出す。この事例の場合だと全空物件を安く買い叩いて買って、満室にして売却する
ことによってその差額を利益として得ることが出来ます。
なのでこのように参入障壁に注目すると利益を出しやすくなると思います。
事例１ ファミリー区分マンション
では具体的な参入障壁のある物件で、利益が出るパターンに関してお話したいと
思います。
まずひとつ目がファミリー区分マンションですね。
これも普通の区分ではなくて、オーナーチェンジで且つファミリータイプの区分
マンションです。
これはなぜ利益が出るのかというと、まずそもそもファミリータープの区分マン
ションは投資用というよりも実需向けにニーズがある物件になります。
なのでファミリータイプの区分を買うのは大抵は投資家ではなく、実需の一般の
人になります。
そうするとその物件がオーナーチェンジの場合、入居者がいるわけなので、当然
実需向けには売れません。
メインターゲットである実需に売れないんですよね。かといって通常の値段で売
り出せば価格が高く利回りが低くなってしまうので、投資家に売るためには値段
を下げざるを得ないんですよね。
なのでオーナーチェンジのファミリー区分は、相場よりも安く買うチャンスがあ
ります。
そしてその物件を購入して入居者が退去したタイミングで売り出せば、相場価格
で実需に売却出来るので、その利ざやを得ることが出来るんですよね。
事例２ 事故物件
事故物件も参入障壁が高い物件になります。
心理的参入障壁というか、普通の人だったら事故物件を所有したくないし、住む
側として嫌ですよね。
当然事故の内容にもよるんですけど、普通の賃料で借りていただく事も出来ませ
んから、賃料も下げて募集活動をする事になります。
このような事故物件と言うのは相場の価格では売れませんから安くなります。
場合によっては買い叩く事も出来ると思います。
しかしこのような事故物件でも住む人はいるんですよね。このような心理的瑕疵
をあまり気にしない人が一定数いて、特に外国の人は日本人みたいに気にする人
が少ないようです。
あまり幽霊みたいな文化がないんでしょうね。
海外のホラー映画なんか見ていても、エクソシストとかバイオハザードみたいに
幽霊というより悪魔とかゾンビ的な感じが多いですよね。
なのでそのような気にしない人に対して賃貸に貸し出す事が出来ます。
そして数年賃貸で回して、その間に入居者も何回転かさせれば、徐々に事故物件
の印象は薄れて行くと思います。
確か最近ガイドラインの改定もあって、その辺に関する規制が緩くなったと聞い
ています。
気になる人はネットで事故物件＋ガイドラインで調べてみてください。
なので数年後相場に近い価格で売り抜ける事ができれば、その差益を得ることは
十分出来ると思います。
事例３ 地方一棟物投資
地方一棟物も参入障壁が高い物件になると思います。
単価が低い戸建てだったら地方でも現金で購入できるので、問題なく買えるかも
しれませんが、一棟物などの単価が高い物件の場合は、どうしても融資を利用して
購入する事になります。
そうすると普通の人だと地方の場合はなかなか融資付け出来なかったりします。
特に今は融資引き締めが行われているので、融資が出にくいんですよね。
なのでそのような物件も、購入できる人には安く購入できるチャンスがあります。
ではどんな人がその物件を購入出来るのかというと、そのエリアに住んでる人で
あったり、そのエリアに法人の支店などを持っている人ですね。
そのような人は地場の金融機関が融資を出してくれます。
なのでそのような地場の金融機関を利用して物件を購入します。
でも他の人が買いにくいんだったら、売却する時に苦労するよね？って思います
よね。
金融機関の融資にはサイクルがあります。融資はゆるくなったり引き締めされたり
を繰り返すんですよね。
以前はリーマンショック後が融資が厳しくなり、その後ゆるくなって、駿河ショッ
ク後にまた厳しくなりました。
そこで融資がゆるい時期というのは、金融機関の融資対象エリアが広がる傾向があ
るので、その時期に売却することによって高い値段で売り抜ける事も出来ると思い
ますし、相当安く購入できるケースでは、キャッシュフローで投下資金を回収でき
るケースもあると思います。
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