リフォームのコスト削減で絶対すべきこと
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今日はリフォームで、特に「戸建リフォーム」
におけるコスト削減についてお話しします。
戸建投資においてリフォーム費用は、利回りを
決定づける非常に大きな要因です。
しかし、ここをコントロールできずに採算が
合わなくなってしまうケースが後を絶ちません。
今回は、私が実践しているコスパの高いリフォーム
について解説します。
1. 「やる・やらない」の線引きを明確にする
まず第一に重要なのは、「どこまでやるか」の
境界線をはっきりさせることです。
戸建のリフォームは、こだわり始めるとキリが
ありません。
「ここも古い、あそこも気になる」と全てに手を
加えていると、あっという間に予算オーバーして
投資としての採算が取れなくなります。
なのでどこまでリフォームするかの線引が非常に
重要になります。
この線引ができないとコスパの高いリフォームは
不可能です。
例えばクロス交換にしても多くの投資家さんが
クロスが汚ければ家全体のクロス交換を検討したり
するんですけど、私の場合は、壁のクロスは交換
しても天井のクロスは交換しなかったりします。
なぜなら天井の場合、誰もそこまで気にしません。
そもそも天井をしっかり見る人自体少ないですし
なので多少汚れていても気にならなかったりします。
戸建ての場合、クロス交換は施工面積が大きくなる
ので、このような「やらない部分」を明確化させる
事によって、コストを抑える事が出来ます。
また戸建ての場合、２階建ての建物が多いと思います。
その場合、私は１階の部屋はかなり力を入れて
リフォームします。
それこそアクセントクロスを入れたり、照明も
おしゃれな物を使ったりします。
なぜならリビングなど物件の顔となる部屋があるの
が、たいてい１階だからですね。
しかし２階は基本寝室や子供部屋である事が多いと
思います。
なので汚れている部分をリフォームするくらいで、
そこまで力を入れたリフォームはしません。
このように私は、やるやらないを結構明確にして
います。
そうしないと戸建ての場合は、本当にリフォーム
コストが嵩んでしまうんですよね。
2. リフォーム業者への「丸投げ」は厳禁
初心者の人を見ていると、リフォーム業者に
リフォームを丸投げしている人がいます。
実はこれもリフォームのコストアップの要因に
なります。
なぜならリフォーム業者さんは「工事を受注する
こと」が仕事です。
彼らの立場からすれば「やるかやらないか微妙な
ライン」の箇所については、当然「やった方がいい
ですよ」と提案してきます。
ただ私たちは投資家なので、その業者の提案を
鵜呑みにしてはいけません。
必ずその工事が、賃貸物件に必要な工事なのか
チェックする必要があります。
ただこのようなチェック、素人の人には何を
チェックすれば良いかわからないですよね。
経験値のある投資家であれば、必要なリフォーム
なのかそうでないかわかります。
それこそ先程のリフォームの線引の話でも
どこまでやるかの判断は出来るのですが
初心者や一般の方にそのような判断をするのは
非常に難しいです。
なので慣れるまでは、先輩投資家のアドバイスを
受けながら進めると良いんじゃないかと思います。
3. 「分離発注」で中間マージンをカットする
そしてリフォーム業者に丸投げすると、コスト
アップになってしまう理由がもう一つあります。
それは中間マージンが発生してしまうからです。
通常リフォーム会社に依頼すると、リフォーム
会社さんが抱えている職人さんが現場に入って
工事する事になります。
そうすると職人さんの費用の他に、リフォーム
会社さんの利益である「中間マージン」が乗っ
てきます。
そこでその中間マージンをカットするために
分離発注という方法があります。
これは電気工事 → 電気屋さん
クロス張り替え → クロス屋さん
大工工事 → 大工さん
といった感じで、職人さんにダイレクトに発注
するんですけど、このように直接依頼することで
コストを下げる事が出来ます。
ただ、分離発注には大きな落とし穴があるんです。
それは現場監督がいないということです。
通常、リフォーム会社にリフォームを発注すると
各工事現場に現場監督という人がいます。
この現場監督は、複数の職人さんのスケジュール
を調整したり、現場がスムーズに回るように管理
しています。
オーケストラで言えば「指揮者」みたいな役割です。
分離発注をする場合、大家であるあなた自身がこの
現場監督をやらなければなりません。
職人さんが入る順番であるとか、工事現場のトラブ
ル対応等もする必要があります。
これらを管理するにはある程度の知識が必要です。
もし段取りを間違えると、職人さんを待機させて
しまったり、工事の遅れが発生したりする可能性が
あります。
【+α】さらに利益を最大化するポイント
そしてもう一つリフォームのコスパを上げる方法が
施主支給ですね。
これは職人さんに工事をお願いするときに、「部材
だけは自分でネットで購入して現場に届ける方法
です。
これはリフォーム業者さんだとやりにくい部分は
あるんですけど、分離発注で職人さんに直接お願
いする場合は結構やりやすかったりします。
例えば照明器具とかキッチン、洗面化粧台等です。
これらはAmazonや楽天等で、結構おしゃれで安い
ものがたくさん売っています。
業者経由の価格よりも数割安く手に入ることが多く
て、なおかつおしゃれな部材を選ぶ事で事が出来る
ので、物件のデザイン性を高めることができます。
「取り付けだけ」を職人さんにお願いすることで、
コストダウンと物件力アップの両方が可能です。
なのでリフォームは「安ければ良い」わけではあり
ませんが、投資家だったら「無駄なコスト」は徹底
的に削るべきだと思います。
そのためには、やる・やらないの線引きをすること
も重要ですし、リフォーム業者への丸投げをしない
で分離発注するのも効果的だと思います。
まずは出来るところから始めて、見積書と向き合って
みると良いと思います。
それだけで、残る利益は大きく変わってくると思いま
す。
