こうやってリフォームコスト50万削減しました
こんにちは
サーファー薬剤師です
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以前購入した物件のリフォームの事ですが、予算を１５０万で見ていたのですが
業者さんから見積を取ったら２００万の見積もりが出てしまいました。
５０万のオーバーです。それでは私の目標利回りには達しないので、今回は色々
工夫をして５０万コストを削減しました。
今回はどのようにリフォームコストを抑えたのかに関してお話したいと思います。
リフォーム価格の高騰
現在インフレの影響で部材価格が上がっています。最近もリクシルなんかが値上げを発表
していました。
なのでリフォームコストが全般的に上がっているんですよね。
そんな中、今回リフォームの見積を取ったのですが、私は基本相見積もりはしないので、
日頃から付き合いのあるリフォーム業者さん１社のみに見積もりを取りました。
今回は残念ながら予算を大きくオーバーしてしまったんですよね。
コストオーバーであれば私の場合はまず見積もりの添削を行います。
そこで費用対効果が薄いものや、今すぐやる必要がない工事などをどんどん削っていきま
す。そして部材も施主支給できるようにリフォーム業者さんにお願いします。
施主支給というのはオーナーが部材を手配して、取り付けを業者さんにお願いすることで
す。これはなぜかというと、業者さんは部材にも利益を載せているので、普通にネットで
売っている物よりも、業者さんに発注すると物の値段も割高なんですね。自分で楽天なん
かで買ったほうが遥かに安いんです。
しかしだからといって、全部施主支給するという考えは止めた方が良いと思います。
それは施主支給は、業者さんの利益を奪う行為になってしまうからです。施主支給する場
合は、あくまでお願いさせて頂く気持ちで「コレつけておいて」みたいな感じで、上から
目線にならないように注意が必要です。
大家とリフォーム業者さんは利益相反の関係です。こっちが得しようと思うと業者さんが
損します。リフォーム業者さんは不動産投資を行っていく上でのチームの一員なので
Win-Winの関係になれるように配慮する必要がありますよね。
リフォームのコスト削減ノウハウ
先程見積もりオーバーの場合は、見積もりの添削や施主支給を行う話をしましたが
今回はそれでも予算をオーバーしてしまっていたんですよね。
そこで私は分離発注を行う事にしました。
具体的には今回はダウンライトの設置をしようと思っていたんですけど、それを電気屋さ
んに直接発注しました。
そしてふすまや畳の表替えも畳屋さんに直接発注しました。
そして内装工事全般は今回多能工の方にお願いして、クリーニングも戸建ての場合は７～
８万くらいして高いんですけど、多能工の方に完璧は求めないという事で、半額以下で受
けて頂いたんですよね。
それで最初の見積もり２００万を１５０万まで抑える事が出来ました。
もちろんそこには施主支給も組み合わせたり、プロパンガス屋さんも活用しています。
分離発注のメリットと注意点
じゃあ何で分離発注するとコストを抑えられるのかというと、それはリフォーム業者さん
の場合は、基本自社ですべてのリフォームを行うというよりも、各職人さんに業務を発注
してリフォームを行っているからなんですね。
電気工事なら電気屋さん、畳なら畳屋さん、クロスなら壁紙職人さんみたいな感じですね
そうするとどうしても中間マージンが発生してしまうので、大家が職人に直接発注するよ
りも割高になってしまいます。
なので分離発注でリフォームすると安く出来ます。
ただ分離発注する場合は注意点もあります。
それは何かというとまずスケジュールの問題があります。
リフォームによっては一緒に入ったらまずい工事や、順番通りに行わなければいけない工
事があります。
なのでそれらを把握して工事を手配しなければいけません。
そして工事も予定通りには進みません。特に外構の工事の場合は天候で延期になることも
しばしばなので、そのたびにスケジュールの調整が必要になります。
そしてもう一つ重要な注意点というのが、分離発注の場合は自分で各職人さんを手配しな
ければいけないんですけど、その職人さんというのが結構ピンキリです。
職人さんに直接発注でも、場合によってはリフォーム会社よりも高い料金になってしまう
事もありますし、安くても安かろう悪かろうが全然あります。
そして職人さんが途中で仕事をバックレてしまって、トラブルになっている話も聞いたり
します。なので職人さん選びは信頼できる人から紹介が良いと思います。
今回の私の場合では、ほとんどが私が運営するコミュニティの人に以前紹介してもらった
り、コミュニティの人が多能工として独立されて、そういった方に仕事を依頼する事が出
来たんですよね。それで５０万ものコスト削減に成功する事が出来ました。
今回の件で改めて大家の横のつながりの重要さを感じましたね。
情報とコネクションが大家業ではめちゃくちゃ重要だと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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