不動産事業の多角化戦略
こんにちは
サーファー薬剤師です
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現在不動産投資をやっていて、借金の割に手残り少ないとか、債務超過になってしまって
融資が出なくなってしまった、そんな悩みを抱えている大家さんも多いと思います。
そのような時は、他の事業を組み合わせる事で収益率をアップさせたり、財務内容を改善
させる事ができます。
なので今回は、不動産投資の多角化戦略について話したいと思います。
不動産投資だけだと厳しい理由
純粋な不動産賃貸業だけだと、実はそこまで収入は増えなかったりします。
例えば１億円の新築アパートを購入した場合、その物件の利回りが６％だとします。
借り入れを１億円、フルローンで金利３％融資期間３０年で計算した場合、キャッシュフロ
ーは月８万円くらいです。
しかもここから火災保険や管理費、清掃費、固定資産税などの支払いがありますから、実は
ほとんど手残りがありません。
そしてこのような新築物件の積算評価は低いので、その方の属性にもよりますが、数棟購入
すれば債務超過になってしまって、それ以上融資を引く事が出来なくなってしまいます。
しかも物件を購入するたびにフルローンであったとしても、初期費用で数百万は失う事にな
るので、手持ちのキャッシュも無くなるんですね。
なので人によっては不動産投資を始めても、収入はほとんど増えず債務超過にもなり、手持
ち現金もなくなってしまった。もう何のために不動産投資をやってんだろうか？そんな人も
いたります。
なので個人的にはいきなり１億みたいなロットの物件を購入するのでは無くて、初期は失敗
もしやすかったりしますので、なるべく小ロットの戸建てなどから始めるのが良いと思って
います。
そしてもう既にそのような物件を買ってしまったという方は、不動産投資の多角化を考えて
もいいと思います。
不動産投資多角化のススメ
不動産賃貸業のように不動産を活用する事業というのは他にも色々あります。
例えば私がやっているような宿泊事業もそうですし、私の知り合いにはグループホーム事業
をやっている人もいます。
これらの事業はいずれも転貸で行うこともできるので、小資本から始める事が出来てしかも
収益率は不動産投資よりも遥かに高くなります。
このような事業を組み合わせる事で、収益率の低い不動産事業のバランスを整える事が出来
ますし、過度に負債借金をかかえる事も無くなります。
そしてグループホーム事業のような福祉事業というのは、融資が出やすいという側面もあり
ます。私の知り合いは、不動産投資で債務超過の時期にグループホーム事業を始めたのです
が、フルローンで戸建てを購入して事業を始めた方もいます。
もちろんしっかりとした事業計画書を作成して、金融機関の担当者にアピールする必要はあ
りますが、このように不動産投資よりもより事業として評価されやすいのが、グループホー
ム事業なのだと思います。この点は宿泊事業には無いメリットだと思います。
宿泊事業は転貸で始められるので小資本で行う事は出来ますが、融資は引きにくいデメリッ
トがあります。
知り合いで公庫で融資を受けて宿泊事業を始められている方もいますが、それは意外とレア
ケースで、融資が出なかった知り合いもたくさんいます。
なので宿泊事業は、ある程度の規模になるまでは事業として評価をされにくく、融資が出に
くい事業という印象があります。
これから参入すべき市場
そして新規の事業を行うときに重要なのが、これから参入する市場の伸びしろだと思います。
例えば宿泊事業はインバウンドが増えている事で需要もたくさんあるのですが、それ以上に
新規参入も多く、現在では規制も厳しくなる傾向なので、これから参入する方にとっては結
構厳しいフェーズになってきています。
一方グループホーム事業というのは軽度障がい者を受け入れる施設なのですが、実は供給が
まだまだ足りていない状況のようです。
認定障害者の数は年々増加傾向で、昨年には１０００万人を超えて今も増え続けています。
その障害者の方を受け入れる施設が足りていないので、これからもまだまだ伸びていく市場
だという事ですよね。
そしてグループホーム事業では、不動産投資の知識経験を活かす事が出来ます。
不動産投資の実績は当然金融機関の融資においても有利になるでしょうし、実際の物件探し
のところでも活かせると思います。
「グループホーム事業なんて副業でできるわけ無いじゃん」と思ってしまいますが、全くの
未経験で始められて、９棟の規模までサラリーマンの副業でグループホーム運営されていた
方がいます。今では２０棟１１２室のグループホームを運営しているそうです。
