200万の戸建てで賃料15万得た方法【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は以前に２００万で購入した戸建てで、１５万円の賃料を頂いていた事があります。
リフォームで２５０万くらいかかってますが、それでも利回りで４０％です。
ではなぜそのような高利回りを実現したのか？今回はその方法に関して解説します。
普通であれば6～7万の賃料のはずが・・・
私が購入したこの２００万の物件は千葉の田舎のエリアです。
なので都市部の物件をたまたま安く購入できて高い賃料で貸せた訳ではありません。
この物件のエリアの相場でしたら、綺麗にリフォームしても６～７万の賃料だと思い
ます。そんなエリアで２倍以上の賃料を頂いていたのには勿論理由があります。
ではどのような手法で貸していたのかというと、それはグループホームの事業者さんに
お貸ししていたんですね。
グループホームの場合は１部屋に一人の入所者さんが入所されます。
その賃料というのがそのエリアの１Rとか１Kの賃料をベースに考えるみたいで
そうすると私の投資しているエリアの場合は、１Rの相場賃料が３万くらいだったん
ですよね。
そして私の貸していた物件は５LDKなので５部屋あります。
なので５✕３で１５万、そして事業者さんからは消費税を頂くことも出来るので
実質は１６万５千円の賃料を頂いていました。
どんな物件がグループホームで活用出来るのか？
そこでじゃあどんな物件でもグループホームで活用出来るのか？というと
そういう訳ではありません。
なので何の知識もなくグループホームターゲットで物件を仕込んでしまうと失敗して
しまいます。
まずエリアに関してですが市街化調整区域の場合は厳しいケースが多いみたいですね。
あとは物件のスペックに関してですが、グループホームは文字通り複数の入所者さんが
共同生活をするところなので、複数の入所者さんとそのお世話をする世話人さんを
収容できるようなスペースが無ければ運営出来ません。
なので自ずと戸建てでも大きな物件になります。
グループホームの場合は最低でも４名以上のかたが入所されるので、４部屋以上必要に
なります。つまり４LDK以上の間取りの物件じゃないといけないんですよね。
なので５LDKとか６LDKの物件がグループホームでは活用しやすい物件になります。
ここで私がチャンスだと思ったのがこのような５LDKとか６LDKの物件って普通の
戸建投資には結構毛嫌いされるんですよね。
なぜならこのようなボリュームの大きな物件というは、リフォーム費用が嵩みやすい
です。
かといって大きな物件だから高い賃料が取れるわけでも無いので、戸建投資ならもっと
小ぶりな３LDKくらいの物件をターゲットにすることが多いです。
実需の一般の方でも掃除が大変といった事で、大きな物件はあまり人気が無いので
そのような物件を安く購入して高利回りで運用できれば、大きな収益を得るチャンスに
なります。
またグループホームは全空の１Rや１Kのアパートでも活用出来るみたいなんですよね
なぜかというとグループホームって戸建てのイメージがありますけど、そんな事は全然
なくてアパートでも活用できるそうです。
アパートの場合は比較的軽度な障害者の方が自立する前段階として利用されるみたいで
そのニーズも結構あるそうです。
そしてこのような１Rの全空アパートも結構放置されていたりして、尚且つ銀行融資も
つきにくいので、かなり割安で売りに出されるケースもあったりします。
なのでそのような売れ残り物件を大幅に指値して購入して、グループホームで運営出来
ればかなりの利回りで運営できそうですよね。
条件が色々あるので適切な知識が必要
以上のように色々チャンスが多いグループホーム事業者への賃貸ですが、今まで述べて
きた事以外にも色々条件があったり、事業者さんからの要望もあったりします。
なのでグループホーム事業へのある程度の理解であったり、事業者さんがどういった物
件を求めているのか、そのニーズを汲み取れなければグループホーム事業者さんに物件
を貸すのは正直難しいと思います。
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