不動産事業の多角化戦略【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は不動産投資以外に宿泊事業や、最近は宅建業を取得し買い取り再販事業を行うなど
不動産の事業の中でも複数の事業を行っています。
今回はなぜ私がこのような事業の多角化をするのか、またそのメリット・デメリットに
関して解説したいと思います。
現状維持＝後退
私の一つの考えとして、現状維持は後退と同じというのがあります。
これはどういう事なのかというと、今やっている事を漫然とやり続けるのは、後退して
いるのと同じという事です。なぜなら自分は同じ事をやっているつもりでも、環境は常に
変化していますから、その中で自分が何の変化をしていなければ、同じ場所にいるように
見えてもそれは後退している事になります。
まして今は目まぐるしくテクノロジーは進歩していますし、それに応じて不動産の環境も
今後変化する事が考えられます。なので、環境に合わせて自分も変化し続ける必要がある
と思いますし、それに乗り遅れるというのは、事業者として致命的だと思います。
例えばスマホの登場でデジカメは衰退しましたし、Amazonの登場で町の小売業は大打撃
を受けました。なので常に最新の情報には、キャッチアップしていかなければいけないと
思います。実は私は現在社用車としてテスラという車に乗っているのですが、このテスラ
に乗っている理由も、テクノロジーに常に触れるためです。
わかる人ならわかるかもしれませんが、YouTubeで私が挿入している画像なども、最近は
チャットGPTを利用して作成してます。
このようなテクノロジーは、事業を行う上で大きな武器になりますし、それこそテクノロ
ジーに触れている人と全くついていけない人とでは、今後原始人と未来人くらいのパフォー
マンスの差が生じても不思議では無いと思います。
話がかなり脱線してしまいましたが、私が事業の多角化をする理由の一つとしては、常に
何か新しい事にチャレンジして、事業が後退しないようにしているということです。
私が多角化をする際に気をつけている事があって、それは自分の今やっている事と全く
無関係の事には手を出さないという事です。
例えば私は今、宿泊事業と買取再販事業を行っています。不動産賃貸業と異なるビジネス
モデルですけど、私が今まで培ってきた不動産の知識、スキル、コネクションをそのまま
活かす事が出来るので、新規で参入するにしても他のゼロから参入するプレーヤーよりも
遥かに優位性があります。
孫氏の言葉で「良く戦うものは勝ちやすきに勝つものなり」という言葉があります。
これは戦上手の人は勝ち目のある勝負をして、勝ち目が無い戦は鼻からしないという事
です。なので自分は何に対して優位性があるのか？という事は、常に考えながら事業展開
を行う必要があると思います。
事業多角化のメリット・デメリット
では不動産投資から事業の多角化をする事で、どんなメリットがあるのかという話をした
いと思います。まず多角化のメリットですが、それは収益性がアップするという事です。
不動産賃貸業の場合、一般的な他の事業と比較すると利益率は低くなります。
例えば不動産投資で利回り２０％というと高利回りに感じますが、一般的な事業で利回り
２０％というのはかなり低いです。その代わり不動産賃貸業というのは安定感はバツグン
で、不景気の影響も受けにくいですし、不動産が稼いでくれるビジネスモデルなので、
大した労力も使わず毎月家賃というストック収入を得ることが出来ます。
では多角化して宿泊業や買い取り再販業を行うとどうなるかというと、収益力は賃貸業の
比ではありません。宿泊業の収益は賃貸の数倍となります。
私が現在一緒に民泊のコミュニティを運営している宗華さんは、元々利回り８％の都内の
マンションを民泊で運用することによって、その収益が５倍になったそうです。
都内で利回り４０％だからハンパじゃないですよね。勿論物件によって前後しますが、
それくらい賃貸と宿泊では収益力に差があります。
あとは多角化する事によりリスク分散にもなると思います。例えば不動産投資のリスクと
して金利上昇リスクがありますが、宿泊業の場合そもそもの収益力が高いので、金利上昇
はそこまで大きな問題にはならないと思います。
それが賃貸業であれば、物件によっては利回り６％とか７％とかなので、そうすると利回
りと借入金利のギャップが大まかなキャッシュフローですから、金利が１％とか２％上昇
すれば収益に大きな影響を与えます。
逆にコロナのような感染症が起これば、インバウンドが来なくなって宿泊業は大打撃を
受けますが、不動産賃貸業であればそのような影響はほとんど無いので、お互いに弱点を
補えるような関係になる事が出来ます。
しかし新規事業を行うという事はリスクにもなります。自分が優位性のあるフィールドで
やるにしても一定のリスクはありますし、新しいことを始めるのは多少のストレスがかか
る事でもあります。
しかしそのような失敗のリスクや不安やストレスも、事前準備や学習、徹底したリサーチ
を行う事でカバーできる部分でもあります。
また今まで多角化の話しをしてきましたが、一つの事業を突き詰めて極めるというのも
また一つの道だと思います。
私が先程話したのは漫然と同じことをし続ける事なので、同じことをやり続けるのでも
常に改善、改良を試みて進歩させている人とは全く異なります。
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