不動産投資で利益が取れる鉄板パターン
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資で利益が取れるパターンは決まっていると思います。
投資経験者は、そういったパターンで利益を出している人が多いです。
その中で、このパターンは結構鉄板と思うものを
今回事例をいくつか挙げながら解説したいと思います。
利益が取れる鉄板パターン
不動産投資で利益が取れる鉄板パターンというのは
参入障壁が高い物件を購入して、参入障壁を下げた形で売却するというものです。
簡単に言うと、多くの人が買いにくい物件を、多くの人が買いやすい物件に仕立てて
売却することで、利益が取れるということです。
事例を挙げて説明すると、激安ボロ戸建の再生案件があります。
激安ボロ物件を再生させて、オーナーチェンジで売却すると利益が取れます。
激安ボロ物件というのは見た目も悪く、初心者や実需にはハードルが高く参入障壁が高いので
安価で購入する事が出来る。
それを再生させて、賃貸の客付けまでして売却をすることで、
購入する側は見た目がキレイで、しかも賃貸のお客さんまで付いている状態だから、心理的参入
障壁もなくなり買いやすくなる。
更にオーナーチェンジは、空室よりも融資が付きやすいので尚更買いやすくなる。
このように参入障壁の高い物件から低い物件に仕上げる事で、その差益を利益として取りやすく
なります。
鉄板パターン事例２
全空アパートも参入障壁の高い物件になります。
なぜなら全空アパートは、融資がつかないので買える人が少なくなります。
また買える人がいたとしても、お客さんが一人も入っていない物件なんか買って大丈夫か？
と不安になります。
なので価格を下げなければ売れませんので、割安物件となりやすいです。
そのような全空物件を安価で仕入れて、リフォーム再生させて、入居づけして
満室の状態で売り出せば、参入障壁の低い物件になります。
満室の安心感もありますし、金融機関からの融資もつきやすくなります。
つまり買える人が多くなるんですよね。
なので高値で売り抜けることが可能になります。
鉄板パターン事例３
ファミリータイプ、区分マンションのオーナーチェンジは、参入障壁の高い物件になります。
なぜならファミリータイプの区分というのは、投資用と言うよりも実需向けの物件になります。
しかしオーナーチェンジということは、賃貸が付いているわけですから、実需が買っても
住むことが出来ないので、実需には売れなくなってしまいます。
その時点で空室のファイリータイプ区分と比較すると、圧倒的に出口が狭くなってしまうので
参入障壁の高い物件という事になります。
なのでこのようなオーナーチェンジのファミリータイプ区分を買って、数年賃貸で運用させて
入居者が退去したタイミングでリフォームして、実需向けに売り抜ける事ができれば、差益を得
ることが出来ます。
逆にやってはいけない鉄板パターン
やってはいけない鉄板パターンもあって、それは何かというと
特殊な方法で購入してしまったがために、出口がなくなるパターンです。
どういうことかと言うと
例えば、以前スルガ銀行は地方のRCや鉄骨マンションに対して積極的に融資を出していました。
結構築年数が古い物件なんかにも融資を出したりしていたんですが、
そのような地方の築年が古いマンションなんかだと、スルガ銀行でしか融資がつかないような物
件もありました。
そのような物件を買ってしまうと、仮にスルガがそのような物件への融資をやめてしまえば
購入できる手段がなくなってしまうので、出口がなくなってしまうんですよね。
そもそも今はわかりませんが、以前はスルガで購入した物件は、スルガの融資がつかないと言わ
れていたので、いずれにせよ出口が狭まり地方の築古RCは非常に危険な投資だったと思います。
そうなったら、建物が朽ち果てるまで持ち続けるしか選択肢がなくなってしまうので、注意が必
要です。
なので物件購入する時に、次の購入者がどのような手段で購入することが出来るのか
出口戦略のイメージを立ててから購入した方が良いと思います。
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