不動産投資で絶対買ってはいけない戸建て
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資をやっていると色々な物件を見る事になると思います。
その中には、値段も安いしこの物件良いんじゃないかと言って、めちゃくちゃヤバい物件を購入して
いる投資家さんもいます。ではそんなめちゃくちゃヤバい物件とはどんな物件なのか？
今回はその事に関して解説したいと思います。
購入前にリサーチすべきポイント
物件購入前には必ず物件のリサーチをすべきです。
たまにロクなリサーチもせずに物件購入する人がいますが、そのような人は不動産投資で失敗し
ます。おそらくどんな事業をしたとしても、そういう人は成功は出来ないと思います。
それくらい事前のリサーチは重要です。
では、どのようなポイントをリサーチするかというと、物件のコンディションや周辺環境をリサ
ーチします。そこで収益が取れる物件なのかどうかを判断すると思うんですけど、この際に重要
なのが出口戦略を考える事ですね。私も毎回物件を購入する際は、出口戦略を考えた上で購入す
るようにしています。
例えば物件を、利回り１５％で運用すれば５年でほとんどの投下資金の回収が出来て、その後に
投資家に対して購入金額以上で売却するといった感じですね。
なので最終的な出口をイメージしたり、実際にいくらぐらいで売れそうか、そういった所をリサ
ーチをする事は非常に重要です。
流動性の考え
出口戦略を考える上で重要な要素が、流動性だと思います。
正直、物件価格がいくら安くてもこの流動性が低い物件というのは、価値が著しく下がりますし
流動性が無い物件に関しては絶対購入してはいけません。
この流動性というのは、換金のしやすさ、売りやすさの事ですね。
流動性の高い物件は売りやすいですし、流動性の低い物件は売りにくいです。
例えば地方の物件を検索をしていると、価格の安い別荘地帯の物件などを目にする事があります
が、このような別荘地帯はバブルの頃に作られて、今は寂れてしまってほとんど人が利用してい
ないような別荘地です。そのような物件はかなり安い金額で売りに出されています。
しかしそういった状況を知らない都市部エリアの投資家は「こんなお洒落な建物がこんなに安い
のか」といった感じで手を出してしまうケースがあったりするんですね。
実際私の知っている人で、地方の別荘物件を購入してしまい、売りたくても全く買い手がつかな
いと嘆いている投資家さんがいました。このような物件を買ってしまうとどうにもなりません。
なので物件を購入する時は、「今自分が購入しようとしている物件は、今売りに出しても買い手
がつく物件なのかどうか」この考えは必ずもった方が良いと思います。
これは一棟物物件でも同じ事が言えます。
一棟物件の場合は、売れるか売れないか判断する際に、融資がつく物件なのかどうかというのが
重要な判断基準になります。
どういう事かというと、例えば地方の一棟マンションやアパートを購入する時に、地元に住んで
いる投資家だったら、地場の金融機関から融資を引けるので、その物件を購入する事が出来るん
ですけど、自分が売りに出そうとした時に他の投資家が同じにように買えるかというと、そうで
はありません。
地場の金融機関を利用できるのは、基本的に地元に住んでいる人だけなので、他の投資家は買い
たくても買えないんですね。なので自分が買える＝他の人も買えるでは無いわけです。
他の投資家が買いやすい物件なのかどうか、複数の金融機関で融資がつく物件なのかどうかとい
う判断も大事になってきますね。
流動性のある物件なら大きな失敗は無い
そして流動性がある、需要のある物件を購入した際は、よほどの高値掴みをしない限り、投資の
リスクというのはかなり低くなると思います。それはなぜかというと、基本的に価格次第では必
ず売れるからです。
想像してみてほしいんですけど、あなたが最近購入した戸建てを１００万値下げして売りに出し
たら、必ず買いたい人がいると思いませんか。
購入価格よりも１００万低い金額でネット掲載したら、問い合わせが殺到してなかなか買えなそ
うだなって思いますよね。
そう考えると戸建て投資のリスクというのは、多く見積もっても１００万程度という事なんですね
投じた５００万まるまる損するという事は無いわけですね。
それが先程話したような流動性の無い物件を買ってしまうと、丸損になってしまいます。
なので戸建投資で一番やってはいけない事というのは、流動性の低い物件を買う事なんですね。
流動性の低い物件は賃貸需要も低いので賃貸もつきません。
八方塞がりになってしまうので、物件購入前は必ずリサーチをした上で購入するようにしましょう
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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