不動産投資で養分にならないためにすべき３つの事
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資は大金が絡む世界なので、騙す人と騙される人がいます。
ではこれから不動産投資を始める初心者の人が、どうすればそのような危険を避ける事が
出来るのか？そのためにすべき事に関して今回は詳しく解説したいと思います。
養分になるのは大体〇〇な人
まず養分になる人の圧倒的多数は初心者の人です。
特にお医者さんみたいな高属性の初心者の人が多い印象ですね。
高属性の初心者の人が、業者の利益がたっぷりのったワンルームの区分を買わされて
しまっている印象です。
でもお医者さんみたいな賢い人が、何で騙されるんだろうと思ってしまいますが
お医者さんの場合は年収が非常に高いので、節税目的で検討される人が多いんですよね。
なので「利益が出なくても節税になっていれば良いか」と考えてしまう人が結構いるんで
すけど、利益が出ていない時点で事業として破綻しているんですよね。
そして養分になってしまう人の特徴として共通するのは、圧倒的にリサーチが足りていない
という事ですね。
例えばワンルームマンションの過去の取引価格を調べれば、その価格が高いのか安いのかの
判断くらい直ぐに出来ます。
特にマンションは同じマンションで同規模の部屋がいくらで取引されていたか、調べるだけ
なので過去の取引相場を調べるのは簡単です。
試しに「マンション名＋取引相場」で検索してみてください。
相場価格や過去の取引事例を調べる事が出来ると思います。
その程度のリサーチもせずに、不動産の営業マンの言う事を鵜呑みにしてしまえば
それは養分になっても仕方はないと思います。
そして注意すべきなのは何も不動産業者だけではありません。
物件購入する際の司法書士も結構注意が必要ですよ。
これは私ですらいまだに吹っかけられる事があります。
実際先日購入した物件で、登記費用の見積もりを仲介業者経由で送ってもらったら
めちゃくちゃ高くて、直ぐに仲介業者と司法書士にその旨連絡したら、直ぐに５万くらい
下がりました。
普通の人にとって家を買うのは一生に一度か二度くらいなので、司法書士手数料など
登記費用の相場がわからない人がほとんどです。
特に司法書士はあまり疑いもせずに仲介業者に手配してもらって、お願いする事が多いと
思うので気をつけたほうが良いですね。
養分ならないためにすべき事
養分にならないためにすべき事は、まず事前学習です。
しっかり知識で武装していれば騙される事はありませんし、知識があると思われると
大抵騙す人間は遠ざかっていきます。
なのでしっかり不動産の本を読んだり、セミナーなどに参加するのが大事です。
そして不動産投資仲間は絶対に作りましょう。
投資家仲間がいれば、騙される可能性はかなり低くなります。
なぜなら「これちょっとおかしいな」と思った時に仲間に聞いたり、コミュニティに参加
しているなら、コミュニティ内で質問をしたりすると、セカンドオピニオンを聞くことが
出来るからです。
当然おかしな話であれば、コミュニティメンバーから「気をつかたほうが良いよ」とか
「それは高いと思いますよ」といった返事をもらえると思います。
そしてしっかり対象物件をリサーチする事が大事です。ここは業者任せにしてはいけません
自分でしっかりリサーチして、収益を得られるのかどうかシミュレーションをすべきです。
そういった積み重ねが知識、経験となって投資家のレベルが上がっていきます。
知識が無いとそもそも騙されている事にも気づかない
私が最近経験した例で、これは別に相手が騙そうとしていたわけではないんですけど
例えば売買契約の時に、建物状況報告書というものがあります。
その報告書には現状の建物について「こういった状況です」といった内容が記載されてい
るのですが、この記載内容と実際の状況が異なる事例が私の場合は最近続いているんですね
１つ目は業者が売り主の物件だったんですけど、この業者は買い取った物件をそのまま売り
に出されていました。
そこで室内に雨染みがあったんですけど、それを前の売り主から修繕済みと聞いていたみた
いで、建物状況報告書には雨漏りなし、修繕済みと記載されていました。
しかし購入後に屋根の上にのぼって確認してみたところ、屋根の棟という部分が吹き飛んで
いて、修繕した形跡もなかったんですよね。
それを業者に伝えて契約書通りに修繕するように伝えたんですけど、そう簡単にはなおして
はくれませんでした。
何度も話をしてようやくこちらの要望通り修繕してもらえたんですけど、これはどう考えて
も相手の過失ですからね。
そしてもう一件あったのが、それは建物状況報告書に傾きなしと記載がされていました。
それが購入後に建物の一部が沈下していて、最大で５ｃｍの傾きがあったんですよね。
ではなんでこの傾きに私も仲介業者も購入前に気づけなかったのかというと、その物件は
内見した時にめちゃくちゃ残置物があって、中にはまともに入れない部屋もあったんです。
ただ売り主は間違いなく気づいていたと思います。なぜなら傾きで歪んだサッシを、金具や
つっかえ棒で固定した形跡があったので、間違いなく確信犯ですよね。
なのでこういった事も、契約書に契約不適合免責と記載があるから取り合ってもらえないと
思うかもしれないですけど、知ってた事を言わなかったり嘘の記載があれば、それは免責に
はならないので、修繕費を請求したり場合によっては契約自体を取り消す事も出来ます。
なのでこういったことも、知識がなくて気づけ無い人もいると思いますので、物件を購入
する前に事前にしっかり知識を身に付けたり、投資家仲間を作っておくことは大事なんで
すよね。
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