不動産投資家はこんなマイホームを買いなさい
こんにちは
サーファー薬剤師です
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自分が住むマイホームにどんな物件を購入しようかと、迷われている方も多いと思います。
私も５年前にマイホームを購入して、今もその家に住んでいます。
なので今回は、不動産投資家はどんな物件を購入すべきなのか？という事に関して解説したいと
思います。
住居費のウェイトは重い
まずマイホームを住宅ローンで購入すれば月々の返済がありますし、賃貸で住んでいたとしても
毎月家賃がかかります。この住居費というのは個人の支出の中でもトップレベルに高くなります
なのでこの住居費をなるべく抑えられる物件というのは、投資で資金が必要な不動産投資家にとっ
て適した物件と言えると思います。
例えば私が購入したマイホームを例にあげると、私の物件の場合は屋根に太陽光がついています。
しかも１２ｋｗというまあまあの大きさのパネルなので、住宅ローンの返済のほとんどが太陽光
の売電収入で賄えているので、実は住居費はほとんどかかっていません。
そして私の友人の場合は、賃貸併用住宅でマイホームを購入しました。
家賃収入で住宅ローンの返済が賄えているので、実質入居者が代わりに住宅ローンの返済をして
いる状態となっています。しかもこの賃貸併用住宅が良い所は、投資初心者の人が賃貸併用住宅
で不動産投資を始めた場合、それも立派な不動産賃貸業の実績として、後に融資を引く際に金融
機関に評価される点ですね。
ただ賃貸併用住宅の場合は、対応している住宅ローンの金融機関が限られてしまう点や、融資が
出たとしても建物の半分は自己居住用とするなどの条件もあるので、その辺はしっかりリサーチ
をした上で検討する必要があると思います。
なのでマイホームを購入した場合、住宅ローンの月々の返済が不動産投資の重荷になってしまう
可能性があるので負担にならないような物件を購入するなどの工夫をした方が良いと思います。
物件購入時に意識すべき事
そして不動産投資家であれば、物件購入時に意識してもらいたい事があります。
それは必ず相場よりも安く物件を購入するという事ですね。不動産投資をやっていれば、不動産
の知識や物件を安く購入するスキルが身につきます。そのため普通の人よりも安く物件を購入し
て高く売却することが出来る訳です。
自宅の売却でも利益を出せるのが不動産投資家なんですよね。なので、それにも関わらず単純に
自分が住みたい物件を購入するといって、大して安くもない物件をマイホームで購入するのは勿
体ないと思います。
そして相場よりも安くマイホームを購入して欲しい理由は他にもあります。
それは自宅の売却は、税制上めちゃくちゃ有利だからです。自宅の売却時には３０００万の特別
控除というかなり優遇された税制があります。これは何かというと、普通であれば個人で所有し
ている物件の売却時は、その利益に対して譲渡税という税金がかかります。
これは５年未満の短期譲渡で３９％、長期譲渡でも２０％税金でとられてしまいます。
それが自宅の売却時は、３０００万の特別控除で利益３０００万までは非課税です。
なので自宅を売却して仮に２０００万儲かっても、その利益に対して１円も税金はかかりません。
マイホームの売却と言うのはめちゃくちゃ利益を残しやすいので、不動産投資家はマイホームの
購入でも相場より安く購入して、売却益もしっかり狙うべきだと思います。
初心者はマイホームの購入よりも自己資金を貯める
不動産投資家にとってマイホームの購入は、自分の優位性を発揮できるのでめちゃくちゃオスス
メではあるんですけど、これから不動産投資を始める人で、特に自己資金がそこまでない人は
ひとまずマイホームの購入は後回しにした方が良いと思います。
それはなぜかというと、自宅の購入はフルローンが出るとはいえ仲介手数料や登記費用などは実
費となる可能性もありますし、自宅を購入するとなれば家具家電を買い替えたり引越し費用もか
かるので、結構資金を持っていかれてしまいます。
不動産投資を行う際に手元の資金というのはめちゃくちゃ重要です。
なるべく失いたくないので、手持ち資金を大きく失う可能性がある自宅の購入はひとまず後回し
にして、ある程度資金に余裕が出て来てからにした方が良いと思います。
そして初心者が自宅の購入を後回しにすべきもう一つの理由として、住宅ローンも不動産投資の
融資を打診する際にマイナスに見られてしまうからです。
これは１０００万、２０００万程度であればそこまで影響は無いかも知れませんが、５０００万、
６０００万くらいになると流石に悪影響があります。
それがネックで融資が出なくなることも考えられるので、初心者の人はマイホームの購入は慎重
になった方が良いと思います。
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