金利上昇で不動産投資ブームが終了
こんにちは
サーファー薬剤師です
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現在円安がめちゃくちゃ進んでますよね。
そして物価もぐんぐん上がっています。
このようにインフレになると金利は上昇します。
実際アメリカは金利をぐんぐん上げていて、FOMCでアメリカの金利は５％に
なりました。
世界各国利上げする中で、利上げしてないのは日本くらいです。
なので今は利上げせずに頑張ってますけど、これがいつまで続くかわかりません。
じゃあ利上げとなれば不動産投資にどんな影響があるのかお話したいと思います。
日本が利上げをしない理由
そもそもなぜ日本だけ利上げをしないのかっていう話ですよね。
まず日本はずっとデフレだったんですよね。デフレはインフレの逆で物価が
ずっと上がらない国だったんですよね。
物価も上がらないし、サラリーマンの給料も上がらない国だったんですよね。
なので日銀は２％のインフレを目標にしていたんですけど、思わぬ展開で現在
このインフレ２％の目標を達成しています。
でもこれってインフレ２％目標達成しても意味ないですよね。
普通人々の給料が上がって消費が増えて、物価が上がるのが健全なインフレ
だと思うんですけど、今回のインフレは、石油やガソリンのようなエネルギー
価格の高騰や円安による海外商品や原材料費の高騰が原因で物価が上がって
いる訳で、人々の給料は全く上がってません。
そんな中で利上げをしたらどうなるのか、例えば住宅ローンは多くの人が
変動金利で借りています。
だいたい住宅ローン借りている人の７～８割は変動金利みたいなんですよね。
その金利が上昇すれば間違いなく不景気になります。
そして借金しているのは何も国民だけではありません。日本政府も借金しています。
日本は言わずと知れた借金大国で、１２００兆円以上の借金を抱えています。
なので政策金利を上げれば国の借金の返済も上がるわけなので、自分の首を
締める事になります。
なので日本はなんとしても金利は上げたくないんですよね。
なので日本とアメリカを始めとした他国との金利差がどんどん広がって、金利
が低いところから高いところにお金は移動しますから、円安もどんどん加速し
ていっているわけなんですよね。
金利上昇の不動産投資への影響
まず金利が上昇すれば間違いなく収益不動産の価格は下がると思います。
なぜなら不動産投資は借り入れありきの投資なので、借り入れの金利が上昇
すれば、キャッシュフローつまり家賃収入から返済額を引いた残りの収入が
減ります。
今の収益物件の価格は結構高いと思います。私も１０年不動産投資やってます
けど、一番高いくらいじゃないかと思います。ものによっては利回り６％みた
いな物件もあると思いますけど、そのような物件を購入して金利が上昇すれば
手残りが少なくなるどころか、マイナスのキャッシュフローになる可能性もあ
ります。当然採算が合わなくなるので物件は売れませんよね。
そして今物件購入する場合も注意が必要だと思っていて、しっかりとした利回り
の出る物件を安く仕入れができていればいいですけど、低い利回りの物件を買っ
てしまうと、今後金利が上昇して来たらマイナスキャッシュフローで、しかも
物件価格が値下がりし含み損を抱える事になってしまいます。
今このような状況なので、物件の仕入れは慎重に行ったほうが良いと思います。
ただ金利が上昇したとしても直ぐに毎月の返済額が上昇するわけではありません。
５年ルールというのがあって５年間返済額は変わらないんですよね。
じゃあ別にいいじゃんって思うかも知れませんが、返済額は変わらなくても
金利が据え置きな訳ではありません。
その中身は変わります。つまり金利が上昇する分金利の割合が増えて元金の
返済が少なくなるんですね。
なので金利ばっかり払って元金の返済には当てられないので残債が全く減り
ません。
今は低レバ路線でも良い
そして金利が上昇して住宅ローンの返済が増えれば、間違いなく日本は景気
後退リセッションになります。
そうなれば投資家の投資意欲も落ちて、収益不動産の価格は下がると思います。
それで今状況を見ると、物件の価格も高騰していますし、金利上昇のリスクも
あるので、無理に多額の融資を引いて大きなレバレッジを効かせて投資をする
必要はないと私は思ってます。
やるとしてもキャッシュで購入できるような戸建てのような単価が低い物件
ですね。
このような物件は売却するときも買い手は現金メインになるので、金利上昇
の影響は受けづらいと思います。
リセッション局面でも単価が低い戸建てであれば、実需などでも需要はある
と思います。
一番やばいのはレベレッジを目一杯聞かせて、単価が高くて利回りの低い
物件を高値掴みすることですね。
そのような物件は金利上昇の影響をめちゃくちゃ受けますし、需要が冷え
込めば買い手はいなくなるので、最悪破綻する可能性もあると思います。
とりあえず今は世界経済が大きく動いている状況です。
なので経済状況を見ながら今後の投資を検討していくと良いんじゃないかと
思います。
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