今戸建ての賃料が値上がりしている【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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以前私が投資しているエリアでは、戸建賃貸の賃料は５～６万程度が相場でした。
それが最近結構値上がりしている実感があります。
値上がりしているというか、以前までなら需要のボリュームゾーンが５～６万に
集中していて、６万を超える賃料設定にするとニーズがなくなる印象でしたが
今はそれなりのスペックの物件にすれば、もっと高い賃料を取れる印象です。
なので今回はその話をしていきたいと思います
アメリカの賃貸市場は大変な事になっている
まず皆さんはアメリカの今の住宅ローンの金利がいくらか知っていますか？
アメリカの住宅ローンの金利は今６％とかですよ。
日本の住宅ローンの金利はまだ１％未満とか全然あるので信じられないですよね。
日本のノンバンクよりも金利が高いくらいです。
それで今アメリカで何が起こっているのかというと、賃貸物件の賃料の値上がりです。
結局みんな住宅ローンが上がっているので、持ち家を持つことが出来なくなって
賃貸住まいの人が増えているんです。
しかもアメリカの物価上昇は日本よりも激しくて、その影響もあって賃料が値上が
っているんですよね。
そして日本でもやはり物価は上昇しています。
アメリカのように住宅ローンの金利は上がっていませんけど、これだけ物価が上が
っているので、今後日本の住宅ローンの金利も上がる可能性はありますよね。
そして物価が上がっている事によって、建築資材の価格も上がっています。
ウッドショックなんかは皆さんもご存知だと思いますけど、新築を建てるにしても
以前よりも金額が高くなるので買い控える人も増えそうです。
つまりインフレによって住居費も上がってきている可能性はあります。
実際私の物件でも、最近は７～８万の賃料を設定する事が増えてきています。
先日購入した物件は田舎でも７万で決まりましたし、先日リフォームが完了した
物件は現在賃料８万で募集中ですけど、すでに多くの問い合わせを頂いています。
なので全てのスペックの物件で賃料が値上がりしている訳では無いとは思いますが
はまる物件を仕込めば賃料の伸びしろが伸びてきています。
賃料は簡単には変えられない
じゃあ賃料が値上がり傾向なら、今入居してもらっている物件の賃料を上げる事が
出来るか？というとそれは難しいですね。
入居者側の立場で考えて、大家から「相場賃料上がってるから賃料あげます」なんて
いきなり言われたら「ふざけんな」ってなりますよね。
退去のタイミングで、次の募集家賃から賃料の増額をするケースはあると思いますが
入居中の物件で賃料の増額をするのは厳しいと思います。
更新のタイミングで賃料上げる方法もあるかもしれないですけど、更新料もかかるし
賃料も上げられるなら退去しますみたいな感じで、退去の原因になってしまいそうで
すよね。
一般的な賃貸契約であれば、入居者側からも大家側からも賃料の増額減額請求って
出来るみたいですけど、やっている人の話はほとんど聞いた事はないですね。
あってもさっきも言ったように、お互い納得できる話じゃないと思うので、場合に
よっては裁判とかになって結構こじれると思います。
なので高めの賃料設定をしていくのであれば、新規の物件で導入していく必要があり
ますね。
賃料アップできるのは特定の物件
じゃあ新規で物件を仕込んでいくとして、全ての物件で賃料の底上げが出来るのか
というとそうでは無いと思います。
賃料５万でも客付け出来ない戸建ても全然ありますし、結局はエリアの選定と物件力
次第だと思います。
つまりしっかりリサーチして、その地域のニーズを把握する必要があります。
賃料の伸びしろのあるエリアなのか？とか、どんな物件が高い賃料でもニーズがあるの
か？を把握することが大事だと思います。
それが出来ていなければ、誤ったプライシングでいたずらに空室期間を長引かせるだけ
です。
特に戸建ての場合はアパートと違って入居率は１か０かなので、なるべく空室期間は
短く早く客づけしたいところですよね。
私は１０年同じエリアで投資しているので、地域の特徴やニーズがある物件の特徴
などは経験から判断できますが、これから始める人はしっかりマーケットリサーチを
行って、地域の特性や相場観を養っていく必要があると思います。
賃貸の市況は上がっているのでハマる物件を仕込めれば、高い賃料設定で高収益も
十分狙う事が出来ると思いますので、是非しっかりリサーチしてやって頂ければと
思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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