今割高なのはこんな物件【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近は収益物件の価格が値上がりしていますが、個人的に値上がりがひどいと感じる
ものと、逆にあまり値上がりしてない物件もあります。
なので今回はどんな物件の値上がりがヤバいのかに関して解説していきたいと思います。
戸建物件の価格は？
まず戸建ての価格に関してはというと、最近は値上がり傾向ですね。
今までは投資家の参入で競争が激しくなって買いにくい状況でしたが、最近はそこに
買い取り再販業者も増えてきているので、その影響もあって価格は上がっています。
ただ不動産投資の中でも市場の歪みが大きいのが戸建てだと思っていて、
なぜかというと、まず球数が圧倒的に多いです。
アパート・マンションなんかよりも遥かに売り物件数が多いんですよね。
そして売り主は一般の実需の方です。なので投資家のように利回り計算したりしません
し、不動産の知識も無いので安売りされるケースもよくあります。
特に最近は相続案件で売りに出されるケースが多いですが、相続した人は自分が実際に
住んでいるわけでもないし、相場観がなかったりします。そしてそのような案件は遠方
の業者が仲介に入っていたりするので、値付け間違いなんかもよくあるんですよね。
なので戸建てに関して言うと、投資家や買い取り再販業者の参入が増えて、安い物件が
買いにくい状況ではありますけど、まだまだ安い物件は買えるというのが私の印象です。
実際わたしも最近物件の買付が通りましたし、コンサル生やコミュニティメンバーも
物件取得しています。
なので後述するような物件よりは高値づかみもしにくいですし、特に初心者の人は取り
組みやすいかと思います。
ただこのような市況なので、漫然と探しいていてもいい物件には巡り会えないですね。
どうすれば強豪と差別化出来るか考えていく必要があると思います。
うまく割安で物件取得ができれば、先日の動画でも話したように賃料は上昇傾向です
ので、戸建に関していうと高利回り物件を仕込むチャンスはあると思います。
こんな物件の値上がりがヤバい
私が特に最近値上がりがひどいと思うのは、そこそこ都市部の物件で価格が３０００万
以下くらいのアパートですね。
私も定期的に楽待とか業者からくるメルマガなどでアパート物件もチェックしています
けど、このくらいの価格でそこそこ都市部の物件はすごい割高に感じます。
築３０年とかのアパートで利回り１０％切るような物件もあったりして、
正直誰がこんな物件買うのかなと思って見ています。
こんな利回りだったら土地から新築建てたほうが良いですよね。
じゃあなんでこのくらいの価格の物件が値上がりしているのかというと
それは需要があるからだと思います。
３０００万以下だと取り組みやすいんですよね。
心理的に初心者の人でも３０００万以下くらいで、住宅ローンの金額よりも低い位だと
思うので、借り入れするにしても抵抗ないと思いますし、また金融機関も投資経験が浅い
人にいきなり１億とかは貸せなくても、２０００～３０００万なら融資を出すところも多
いと思います。
あと人によっては２０００～３０００万程度ならキャッシュで買える人も普通にいます。
なので３０００万以下は需要が多いんですよね。
逆に価格１億とかになってくると需要は減っていきます。
今は融資を受けるにしても共同担保か自己資金をある程度入れる必要があるので
自己資金が潤沢でなければ融資が出ません。なので最近いい物件買っている人の話を聞く
と結構ロットの大きな物件だったりします。
ただそんな１億くらいの物件でも最近は足が速いみたいなので、やはり市況が良いんでし
ょうね。
皆が買える物件は高い
今まで話してきたように誰でも買えるような物件の価格は上がります。
そのような物件をうまく割安で買えれば良いですけど、経験が浅い人は高値掴みのリスク
は高いので気をつけた方が良いですよ。
逆をいうと値が上がっていないのは買える人が少ない物件です。
先程の１億の物件のような価格が高い物件もそうですし、エリア的に融資が出にくい物件
なんかも値段は上がりにくいです。
なので自分には買えて他の人は買いにくい物件を意識すると良いと思います。
例えば地方に住んでいる人、もしくは地方に縁がある人は、地元の金融機関を使う事が
出来ます。
つまりその他大勢の投資家が融資がつかなくて買えない物件でも、あなただけ融資をつけ
て購入できるチャンスがあるわけです。
そのような物件は今の市況であっても安く取得する事は可能です。
そしてそのような物件を、以前のように融資が緩んで来れば金融機関は融資の対象エリア
を広げますから、そのタイミングで売却して出口を取るような事も出来ると思います。
なので自分の強みは何かを把握して、自分が買えて他の人には買えない、そんな競争優位
性みたいなものを意識して投資すると良いと思います。
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