入れ食いする戸建て賃貸の特徴【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建て賃貸の中でも、人気の戸建て賃貸もあれば
全然客付け出来ない、そんな不人気戸建て賃貸も
あります。
では今回はどんな戸建て賃貸が人気なのか？
その特徴について解説します。
間取りが微妙
まず不人気な戸建ての一つに「間取りが微妙な戸建
て」があります。
戸建て賃貸ではターゲットはファミリーになります。
なのである程度の広さが求められるんです。
たまに１LDKや２DKのような戸建てもありますが、
そのような戸建て賃貸はあまり人気がありません。
部屋数が少ないのでファミリーを取り込めないん
です。
また㎡数で言っても５０㎡無いような狭小の戸建ては
やはりファミリーには手狭なので人気がありません。
では、どんな間取りが人気かというとやはり３LDK
４LDKの間取りの物件ですね。
このような間取りの戸建ては賃貸のニーズが高いです。
なので物件購入時は、このような間取りの物件を
ターゲットにすると良いです。
そして「ターゲットがファミリーだったら庭が欲し
いよね」とか「小学校が近くないとダメだよね」
みたいな意見があると思います。
ただ私の感覚では、庭は必ずしも必須ではありま
せん。
もちろんあればプラスの要因にはなるんですけど
庭が無いと客付け出来ないという印象はありません。
また小学校も必ずしも近くになくても客付け出来ます。
これも小学校が近いのはプラス要因ではあるんです
けど必須ではありません。
なのでこれから戸建て賃貸の客付けで必須の要因に
関して話したいと思います。
戸建て賃貸の必須要因
戸建て賃貸で必須の要因ですが、単刀直入に言うと
水回りの清潔感と駐車場ですね。
駐車場に関しては、都内の駅近の戸建てなら必要
無いんですけど、ただ多くの戸建て投資家は地方や
郊外エリアで物件を購入している人の方が多いと思います。
そうなると駐車場はとても重要で、駐車場アリでも
１台分か２台分かでも大きな差が生じますし、
縦列なのか並列なのかでも全然違います。
それぐらい駐車場は客付けの際にインパクトが
あるんです。
なので駐車場の有無は、物件購入時にしっかり
チェックした方が良いです。
もし駐車場が無い場合、近くに月極め駐車場が
あるかどうか確認した方が良いですね。
月極も無いとなると、かなり客付けは厳しくなる
と思います。
地方の場合は敷地内駐車場が当たり前なので、
近くで月極駐車場を確保出来ても、客付けで
苦戦する可能性があります。
また「敷地内にスペースがあるから、そこを
潰して駐車場を作れば良い」そんなふうに考えて
いる人も結構います。
ただそれも知識が無いと結構失敗してしまいます。
例えば私が以前に内見した物件で、その物件は駐車
スペースが狭かったのですが、庭があったのでその
スペースを潰せば駐車場が拡張できそうでした。
しかしその庭の部分に浄化槽が埋まっていて、
駐車場を拡張させるためには浄化槽を移設する必要
があったんです。
そうなると一旦浄化槽を掘り出して、別のところに
埋めて配管もやり直してという風になるので、
とてもコストがかかります。
そして郊外エリアで多いのが、駐車場はあるけど
軽自動車しか駐められないというケースです。
駐車場ありでも車種が限定される場合、賃貸の
ニーズはかなり限定されてしまうので、客付けで
時間がかかる事になってしまうので、その点も
注意した方が良いです。
なので駐車スペースがあったとしても、その広さ
によって客付けでは雲泥の差が生じます。
水回りもとても大事
そしてもう一つ重要なポイントが、水回りの清潔感
なんですね。
これも超重要ポイントですね。
私もリフォームする際は必ず意識しています。
ただ注意したいのが、コストとの兼ね合いなんです。
なぜなら水回りのリフォームにはお金がかかります。
例えば在来工法の風呂にユニットバスを入れようと
思えば普通に１００万円近くかかったりします。
またキッチンをシステムキッチンに変えようと思
えばこれも３０万円以上とか普通にします。
なのでコストをかけずに清潔感のある水回りに
リフォームする必要があります。
例えばお風呂だったら床にバスシートを貼って
壁にアルミ複合板を貼ることで、そこまでコストを
かけなくても綺麗に出来ます。
また古いキッチンでも、ダイノックシートを貼る
ことで新品のように変える事が出来ます。
では、基本的に「水回りのものは交換はしないの？」
と思われるかも知れませんが、私の場合は洗面化粧台
は積極的に交換しています。
古い洗面化粧台は色が黄ばんで見た目が良くないん
です。
それを交換すると、とても脱衣所の印象が良くなり
ます。
洗面化粧台はそこまで価格も高くないので、古い
場合は積極的に交換してもいいと思います。
なので水回りのリフォームでは、いかにコストを
かけずに清潔感を出すかが鍵なんです。
これにはやはりリフォームの知識経験が問われる
所だと思います。
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