公庫融資が出やすくなる３つの施策【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は不動産投資をはじめた１０年前から今まで、法人、個人で計１１回日本政策
金融公庫さんから融資をして頂いています。
しかし皆さんご存知の通り、公庫は最近不動産賃貸業への融資に消極的になって
います。
なので私の今までの経験を元に、どうしたら公庫融資が通りやすくなるのか
その施策に関して今回は話をしたいと思います。
マル経の活用
今公庫の融資が通らなかったという話を本当によく聞きます。
実際私がコンサルしている方でも、公庫の融資が通らなかった人が何名かいます。
ではどうしたら融資を通せるのか？残念ながら確実に通せるような方法はありま
せんが、通りやすくなる施策はあると思います。
その１つ目の方法がマル経融資で融資の打診をする方法です。
マル経融資というのは、公庫から出る融資なのですが、商工会を通して融資の
打診をします。なのでまず商工会の人のチェックが入るわけなんですよね。
公庫の通常融資であれば当然全てのチェックを公庫がするわけですが、マル経の
場合は商工会の方のチェックが入るため、その分公庫の方のチェックはそこまで
厳しくない印象があります。
ただこれも確実に通るというわけではありませんが、商工会のチェックが通れば融資
が出る可能性は高くなると思います。
しかもマル経は無担保で融資をしてもらえるというメリットがあります。
無担保の場合は物件に抵当権が設定されないので、次融資を受ける時にその物件を
共同担保にすることも出来ますね。
じゃあマル経のデメリットは何かというと、マル経は商工会に入会して直ぐに利用
出来るわけではありません。
ある程度の在籍期間が無いとマル経融資を利用することが出来ないんですよね。
目安は半年という風に言われているので、利用を検討される場合はなるべく早めに
商工会に入会しておいたほうが良いですね。
因みに商工会は私も入会していますが、会費は月１０００円程度です。
しかも商工会に入会すると、経営相談や補助金などの相談にものってもらえるので
余裕でペイできると思いますよ。
リフォーム費用で融資の打診をする
融資が通らなかった人の話を聞いていると、物件購入費の融資の打診をして通らな
かった人が多い気がします。
その理由を聞くと「築年数が古すぎる」とか「耐用年数オーバーだから」みたいな
話が多いんですよね。
そこで逆に融資が通った人の話を聞いていると、物件は実費で購入してリフォーム
費用の融資を打診して通った人が多いように感じます。
戸建投資の場合、リフォームコストが結構かかるものです。
それこそ本当にボロい物件なんかは物件購入費よりもリフォーム費用の方が多く
かかる事もあります。
実際私が先日購入した物件は、３０万ですがリフォームで２５０万かかりました。
なので公庫でなかなか融資が出にくい人は、リフォームで融資の打診をするのも
一つの方法だと思います。
先程物件購入費の融資を断る理由として、築年数が古すぎるとか耐用年数オーバー
みたいな話がありましたが、それは融資をする際に物件に抵当権を設定するので、
その担保価値が低いといった理由もあると思います。
しかしリフォームの融資に関しては、担保設定するわけでも無いので、その分融資
が通りやすくなる可能性はありますよね。
ただこれもあくまで傾向の話で、リフォーム費用でも融資が通らない事もあるので
その点はご注意ください。
事業計画書を作り込む
あとこれに関しては公庫に限った事ではありませんが、事業計画書を作り込むのは
めちゃくちゃ大事だと思います。
融資が通らない人は、特に投資初心者の人が多いと思いますが、投資初心者の人の
融資が通らない一番の理由は実績がない事です。
これは貸す側の立場になってもらえればわかると思いますが、お金を貸す側はちゃ
んと返してもらえるかどうかが一番の関心事なわけです。
そこで例えば不動産賃貸業の経験が１０年ある人と全くない人を比較した時に
どう考えてもお金を返してくれる可能性が高いのは、１０年経験があるほうです
よね。
じゃあどうすれば未経験でも融資を出してもらえるか、その時に重要なのが事業
計画書です。
未経験でも市場のリサーチがしっかりされていて説得力のある事業計画と、明確
な資金計画が作成されていれば、貸す側にとっても安心感がありますよね。
なので公庫に融資の打診をする際に、事業計画をしっかり作り込んで行くことは
重要だと思います。
ただそこまでしても融資が通らないといった事も全然あると思います。
特に公庫の場合は、支店や担当者レベルで対応が結構異なります。
以前は公庫の支店も自宅の最寄りも支店だけではなく、物件近くの支店で融資を
受けることもできましたが、今では支店を選ぶような事も出来ません。
なのでどうしても難しい場合は、公庫にこだわらずに他の金融機関を開拓した方
が良いと思います。
金融機関の融資姿勢というのは時間が経つと結構変わるものなので、時間をおいて
また公庫に融資を打診してみるのも一つの方法かと思います。
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