これから関東で不動産投資を始めるのは厳しい
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今物件の価格は高止まりしています。
私の感覚的にも１０年不動産投資やってますが、インフレの影響もあって
アパート・マンションそしてオーナーチェンジの戸建てに関しても、今が
一番高いと思います。
ではこのような状況で特に競争が激しい関東、一都三県で不動産投資を
始める場合、チャンスはあるのか？どのように投資すべきなのか？
に関してお話したいと思います。
未来は読めない
今、収益物件の価格は私が１０年不動産投資をしてきた中で、一番高いと
思います。じゃあ今が天井なのかというと正直それはわかりません。
今後も収益物件の価格は上昇するかもしれません。
実際私は数年前から「物件価格が高騰している」「アパート・マンション
の価格はそのうち下落する」と思って中々アパート・マンションに手が出ず
にいました。
しかし現実は物件価格は上昇を続けていて、私が高いと思っていた数年前
よりも今の方が値段は上がっています。
なので今物件価格が高いと思っていても、数年後価格が上がっている可能性
はあります。
しかしその逆もしかりだと思います。不動産の価格が下落して含み損を抱えてし
まう可能性もあります。では今不動産投資をすべきかどうかですが、私はやろうと
思っているならやった方が良いと思っています。
悩んで何もしないでいるよりも、まずはやってみる事が大事だと思います。
ただいきなりロットの大きな投資をするのはリスクが高いので、仮に失敗したと
しても十分リカバリー出来るような投資対象にすべきだと思います。
投資は小さく始めて大きくしていくが鉄則です。
なのでまずは小ロットの区分マンションや戸建て、もしくは小規模なアパート
から始めて大きくしていくのが良いと思います。
不動産の市場には歪みがある
では今の市況で特に競争が激しい一都三県で割安物件を入手出来るチャンスがあるか
というと、アパート・マンションに関しては相当厳しいと思います。
仮にあったとしても瞬間蒸発的になくなると思います。
資金が潤沢で金融機関としっかり連携が出来ているようなベテラン投資家に買われて
しまいます。
なので十分な準備が出来ていないような投資初心者には正直厳しいですね。
また一都三県とエリアを絞ってしまうとターゲットになる物件も限られてしまうので
アパート・マンションなどの一棟物投資を考えるのであれば、関東圏内に絞らず広い
エリアで考えたほうが良いと思います。
一方戸建てであればアパート・マンションよりはチャンスがあると思います。
ただそれでも簡単に入手出来るものではありません。
ではなぜ戸建ての場合はチャンスがあるのかというと、それは単純に売り物の物件数が
アパート・マンションよりも戸建ての方が多いからです。売り物件数が多いのでその分
チャンスも増えます。
そして不動産の売買というのは決まった価格が無い相対取引です。
その中には市場価格よりも割安な物件が必ずあります。市場の歪みってやつですよね。
そのような物件を見つけ購入することで、今の競争が激しい市況でも安く買えるチャンス
はあると思います。
最悪の状況も想定する
今の日本の状況を見た時に、人口減少や円安みたいな問題がありますよね。
人口が減少してくれば当然賃貸需要は減ってくるので、不動産賃貸業の運営は厳しくなる
事が想定されます。そして現状不動産投資のプレイヤーの数は増えています。
少ないパイを奪い合う事になるので、今まで以上に空室率が増える可能性はあります。
そして今円安が進んでいます。
今後も円安傾向が続く可能性が高いですよね。そして過度な円安が進めば物価が高騰
するので、円安を抑えるために今後日銀が金利を引き上げる可能性があります。
金利が上昇すれば返済額が増えるのでキャッシュフローは減少しますよね。
なので不動産投資に依存し過ぎもよくないと思います。
例えば不動産投資のキャッシュフローが給与所得を超えたから脱サラするとか、
絶対に止めた方が良いと思います
そして不動産の事業でも、宿泊やグループホーム事業など多角化して収入の柱を一本
ではなく複数持つようにすべきだと思います。
とにかく収入が不動産投資の家賃収入のみというのはリスクが高いです。
そして情報感度を高める事が大事だと思います。
なぜかというと不動産投資の市況の変化というのはかなり緩やかです。
私は情報発信ビジネスや以前は物販などもしていましたが、トレンドの変化が目まぐる
しいです。今まで通用していたものが一気に使えなくなるような事が多々ありますが
不動産の世界ではそのような急激な変化は起こりにくいです。
結局何が言いたいのかというと情報感度を高めることによって、変化に気づく事が
出来れば危機的状況になったとしても、早めにイグジットを取って被害を最小限に
抑える事が出来るという事です。
逆に情報感度の低い情報弱者の人はババをつかまされる事になってしまいます。
私もコミュニティの運営をしたり、コミュニティに参加させてもらって情報感度を
高める努力をしています。
私のコミュニティでは毎日のように情報交換がされているので、コミュニティに
属していれば情報から置いてけぼりにされてしまう事は無いと思います。
コミュニティに入ることには賛否両論あると思うので、入る入らないは人それぞれ
の判断に任せますが、何れにせよ情報感度を高める努力はした方が良いと思います。
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