悲報！築古投資は今後厳しくなる【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたは築古と築浅だったらどっちを投資対象にしていますか？
築古物件の方が利回りが高くなるので、築古物件を選択する人も多いと思います。
しかし今後そんな築古投資が厳しくなってきそうです。
今回はその事に関して解説したいと思います。
融資が厳しい
まず築古物件は融資が厳しいです。
これは今に始まったことではなくて、以前から耐用年数オーバーの築２２年以上
の物件に対しての融資は厳しい傾向でしたが、最近は特に築古に対して厳しい
印象を受けます。
私のメインバンクである信組さんでも築古はちょっと・・・という感じですね。
ちなみにこれは一棟物の話で、戸建てのような小ロットの物件の場合は融資は
出ています。
以前は公庫が築古に積極的に融資をしてくれていましたが、今は築古の場合は
融資対象外と言われてしまう事もあるようですね。
ただ公庫の対応は支店、担当者レベルで大きく異なるので一概には言えませんが
最近はそういう傾向があります。
なので今築古でも積極的に融資をしますと言っている金融機関はほとんどありません。
なので築古物件の場合は融資が否認される可能性が高いですし
融資が出たとしても１０年未満の短い融資期間を言われる事がほとんどです。
そうすると短い融資期間ではキャッシュフローがほとんど出ないんですよね。
そうなってくると特に一棟物でレバレッジを効かせてキャッシュフローを多く
取りたい場合は、ほとんどメリットが無くなってしまいます。
キャッシュが潤沢にあって減価償却を多く取りたいなら、そのような耐用年数切れの
物件を銀行融資を使って購入するメリットがあるかもしれませんが
基本的にこのように融資期間が短くなる事はデメリットだと思います。
リスクヘッジがしにくくなった
そして築古物件のリスクヘッジが今後しにくくなる事が予想されます。
今まで台風などの自然災害の被害や破損汚損などの被害の際は、火災保険で修繕する
というのが当たり前でしたが、今後火災保険の補償がでにくくなる事が予想されます。
これは火災保険の改定があり、エリアや物件によっては火災保険料が大きく値上がりし
ました。それで特に値上がり率が大きかったのが木造の築古物件だったんですよね。
築古物件を中心に２０～３０％以上値上がりしたエリアもあります。
保険会社によっては築年が古すぎる物件は、火災保険の加入が出来ないような
保険会社もあります。
つまり築古物件に対して特に厳しくなっているんですよね。
そうなると例えば強風の影響でボロ物件のトタンの外壁の一部が剥がれて
火災保険申請をした場合に、それは元々ボロかったから剥がれたんじゃないの？
といった感じで経年劣化と判定されて否認されてしまう可能性もあると思います。
築古のボロほどこのような自然災害の被害を受けやすいので、
このリスクヘッジが使いにくくなるのは大きなマイナスです。
じゃあどうすれば良いのか？私の火災保険のアドバイザーが言っていたんですけど
しっかり現状の物件の写真を撮っておくことが大事だと言っていました。
つまり証拠が大事だという事なんですよね。被害にあったときの写真と被害にあう
前の写真があれば決定的な証拠なので否認されることは無いと思います。
あとはボロ物件を購入した場合、しっかりリフォームしてから貸し出すことも
大事だと思います。
当然リフォームにコストをかければ実質の利回りは下がってしまいます。
なので外壁が多少傷んでいても、内装を最低限のリフォームで貸し出す人も多い
ですけど、私の場合は外壁塗装なども行って結構カッチリリフォームしてから
貸し出す事が多いです。
その方が物件も長持ちしますし、よほどの事がなければ強風で外壁が飛んだりする
事はないので、多分そのレベルの被害の時は、近隣一体大きな被害を受けているはず
なのでそういう場合は保険申請は問題ないはずです。
リフォームが厳しい
築古物件の場合、購入後にリフォームして貸し出すことがほとんどです。
そのリフォームコストが築年が古くなるほど高くなる訳ですが、今はインフレの影響で
資材価格の高騰があるのでリフォームコストが上がっています。
これはDIYやる場合でも同じで、結局人件費じゃなくて資材の価格が上がっているので
DIYでも業者に発注でリフォームする場合でも以前よりコストが上がっています。
なので今まではゴリゴリの再生系リフォームしてやった場合、仕入れ値が抑えられて
いるので、高利回りで運用できるケースが多かったですが、今後修繕費の高騰で思った
ほど利回りが伸びないという可能性もあると思います。
あと最近築古物件の場合、プロパンガスの設備支給に対応してもらえないという話を
聞きました。
勿論全てのガス屋さんが対応していただけないという訳ではないんですけど
今までそういう話を聞いたことがなかったので、最近はガス屋さんでも対応が変わって
きているのかもしれないですね。
なので現在はこのような築古物件に対する環境の変化があるので、その点も考慮して物
件選定をすると良いと思います。
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