戸建て投資からメガ大家になる方法【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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規模が小さいと言われる戸建て投資ですが
戸建て投資から規模拡大する事も可能です。
実際に戸建て投資からはじめられて今やメガ大家、
かなりの資産を築いている投資家さんもいます。
ではどうすれば規模の小さな戸建てから、
そのような規模拡大が可能なのか？
今回はその事について解説します。
ポイント①：現金を失わない
戸建て投資から規模拡大させるポイントとして
「手持ちの現金を失わない」という事があります。
よく戸建て投資の場合価格が低いので、融資を使
わずに現金で購入しようとする方がいますが
そのような買い方をすると規模拡大ができなく
なります。
なぜなら手持ちの現金を失ってしまうと、融資が
出なくなるからですね。
戸建てを現金買いする人は、「現金が無くなったら
融資を使えば良いじゃないか」と言ったりするん
ですけど、残念ながら手持ちの現金が無くなった
あなたに融資してくれる金融機関はありません。
そこで「いや、買った物件を担保に借りれば良い
んだよ」と思うかも知れませんが、そもそも手持
ち資金がない場合は、担保物件持っていても融資
は厳しいですし、築古の耐用年数オーバーの戸建
ての担保評価はそんなに高くはありません。
なので次の物件の購入を見据えているのであれば
手持ちの現金を失わない事が重要です。
「銀行は雨の日には傘を貸さない」という言葉が
ありますが、まさにその通りで、銀行は資金の無
い投資家に融資はしてくれないんですね。
ポイント②：売却をする
そして規模拡大するためには物件を売却する
事も重要です。
たまに物件を「１０年、２０年と長期保有する」
という投資家さんもいますが、規模拡大を考えて
いるのであれば長期保有はあまりオススメは
しません。
なぜなら売却をする事で、手持ちの資金を増やす
事が出来るからですね。
手持ちの資金が増える事によって、より規模の
大きな投資が出来るようになります。
例えば手持ち資金３００万であれば、せいぜい
１０００～２０００万程度の中古アパートが
ターゲットになると思いますが
手持ち資金が２０００万あれば、１億程度の
物件も取り組める可能性はあると思います。
なので手持ち資金が増える事で「次のステージ
の投資」ができるようになります。
そのためには物件を長期保有するのではなく
売却する事が大事なんですよね。
なぜなら月々のキャッシュフローを貯めても
そこまで資金は増えないからです。
これは実際に経験してみないとわからないかも
しれませんが、売却をすると一気にキャッシュ
ポジションが上がります。
「キャッシュフローではそこまで資金は増えな
かったのに売却して手持ちの資金が増えた」
そういった話はよく聞きます。
なので投資規模の拡大を目指すのであれば
定期的に物件を売却してキャッシュポジション
を上げる事が重要になります。
売却の注意点
ただここで注意点なのですが、だからといって
短期で売却すると、投資の利益の最大化をする
ことが出来ません。
なぜなら月々の家賃で借り入れの残債を減らす
からこそ、売却時にキャッシュが残るからです。
これが短期で売却してしまうと、大して残債が
減っていない状態で売却する事になるので
売却したとしても大して手元にお金は残りません。
これも経験されている方ならわかると思うのですが、
保有期間が１年でも５年で売却価格にそんなに
差はありません。
それであれば保有期間を長く取った方が、その間
の家賃収入もあるので、より利益の最大化を狙う
事が出来るわけなんですね。
それ以外にも短期で売却してしまえば、
金融機関の心象も良くありません。
なぜなら金融機関は長期融資で融資をして
くれていると思います。
不動産投資の融資であれば短くても１０年
そういったスパンで融資をしてくれていると
思います。
その間の金利収入が金融機関の利益なので
短期で売却されては困るわけですよね。
そもそも転売用で融資をしている訳ではないので、
場合によっては金融機関を出禁になってしまう
そんな事もあったりします。
そして個人で購入している場合は、税制上も
あまり良くありません。
なぜなら短期で売却すると短期譲渡税が課せ
られるので、高い税金を収める事になって
しまうからですね。
譲渡税は５年未満の売却の場合は３９％の
税率が利益に対してかかってきます。
５年以上の長期譲渡の場合は２０％まで下
がります。
なので個人で不動産を保有している場合は
５年以上経過してから売却するのが良いと
思います。
なのであまり短期で売却してしまうと、利益の
最大かも出来ませんし税制上もあまり良くなくて
金融機関を出禁になってしまう、そんなリスク
もあるので短期での売却はオススメしません。
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