戸建て投資の地震リスク【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今年に入ってすぐに大きな災害がありました。被災された方々に心からお見舞い申し
上げます。
そこで私が改めて実感したのは災害へのリスクです。今回の地震でかなりの割合で家屋
の倒壊がありました。こういった状況を考慮し、今後どういった物件を選択すべきなの
か？またどのようなリスクヘッジ方法があるのか？
今回はその事に関して詳しく解説したいと思います。
物件の選定
まず今回の地震をうけて、倒壊した家屋が多かったのが非常に印象的なのですが
やはり倒壊した建物の多くが、築古の旧耐震基準の物件だったそうです。
ここでいう旧耐震の物件というのは１９８１年（昭和５６年）５月３１日以前に建築
された物件の事です。
以前に起こった阪神淡路大震災のときも、やはり倒壊した建物のほとんどが旧耐震基準
の物件だったんですよね。
そこで旧耐震基準の物件は、やはり今後リスクが高くなってくるかなと思います。
なぜなら多くの日本人が今回の地震の映像は見ていると思うので、倒壊するリスクが
高い物件に住みたいとは当然思わないので、築古物件の賃貸需要に影響が出ると思います
そして保有する大家側としても、倒壊リスクがある物件を所有するのは不安材料にも
なるので精神衛生上も良くないですよね。
でも火災保険に入っていれば大丈夫じゃないの？という意見もあるかもしれませんが
その火災保険に築５０年を超えるような物件は入れなくなってきています。
実際いくつかの保険会社では、築古の場合保険に加入できません。出来たとしても
その保険料は通常の物件よりも遥かに高くなります。
また今回の地震をうけて、今後の火災保険の改定の度に、旧耐震基準は保険料が高く
なるとか耐震補強をしていないと保険に入れないといった傾向がありそうですよね。
つまり最悪無保険の状態でこのような地震リスクに備えなければいけなくなる訳です
から、ますます築古物件の運営が厳しくなる事が予想されます。
そして今回の地震でも津波の被害がありました。なので特に南海トラフの危険エリア
などでは、海近物件の賃貸のニーズは今後も下がる可能性があると思います。
今回も地震の５分後には津波が到達していたエリアもあったようなので、海近エリア
のリスクを改めて感じた人も多いと思います。
地震保険は必須
ここでまた火災保険の話に戻りたいのですが、地震保険は火災保険にセットで申し込む
ことになります。つまり地震保険単独では加入出来ないという事なんですよね。
そして地震保険の保険金額というのは、火災保険の半分になります。例えば火災になった
時に２０００万の保険金額の保険をかけていた場合、全損となれば２０００万の保険金
が下りるのですが、地震保険の場合はその半分なので全損となっても１０００万しか出
ません。
じゃあ地震保険入っても意味がないじゃんと思うかもしれませんが、それでも地震保険
には入った方が良いですね。
なぜなら先程津波の話しをしましたが、津波で被害にあった場合、地震保険に入って
無ければ火災保険だけ入っていても保険金は出ません。
また今回地震による火災で、２００棟もの建物が被害を受けた訳ですが、地震による
火災は火災保険で賄う事は出来ず、地震保険に入っていなければ保険金を得る事は出来
ません。
なので地震保険は、火災保険の保険金額の半分程度になってしまうのですが、外すわけ
にはいかない保険なんですよね。
戸建て投資で取るべき対策
今後の投資で取るべき対策ですが、やはり旧耐震基準の物件はなるべく避けるのが良い
と思います。今後入居者側でも耐震性への意識は高くなると思いますし、先程も話した
ように保険に加入できないという問題もあります。
耐震補強をすれば保険への加入は出来るかもしれませんが、耐震補強工事は結構費用が
かかるので、それをやってしまうと今の相場で仕入れをしていれば、収支が合わなくなっ
てしまうケースが多いと思います。
また沿岸部の物件を購入する際は、地域の賃貸需要をしっかりリサーチした上で購入す
る必要があります。
例えば千葉県の沿岸であれば、そこまで海近物件が敬遠される事もないですが南海トラ
フの危険エリアなどでは、賃貸需要はかなり少なくなると聞きます。
そして賃貸需要もそうですし、最終的な出口戦略の事も考えた上で仕入れを行う必要が
あると思います。
そして火災保険は、地震保険もしっかりつけるようにした方が良いですね。
地震保険をつけると保険料が上がるので、付けていない人もいると思いますが、いざ
地震で被害を受けた時に何の保証も得る事ができなくなってしまうので、しっかり加入
しておいた方が良いと思います。
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