買うべき戸建て買ってはいけない戸建て【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
あなたは戸建てを買うときにどんな視点で物件を見ていますか？
立地や利回り、資産価値など色々な評価の仕方があると思います。
当然中には絶対に買うべきでない戸建てもあります。
なので今回は買うべき戸建て買うべきではない戸建て、に関して
お話します。
投資戦略によっていい物件は異なる
まず人それぞれ投資戦略を持っていると思います。
みんながみんな同じ投資戦略ではありません。
人によっては戸建てから始めて、将来的に一棟物にまで規模拡大させて
行きたいと考えている人や、戸建てを地道にコツコツ買い増ししていき
たい人もいると思います。
そのように人それぞれ投資戦略が異なるので、当然買うべき戸建てとい
うのも異なってきます。
例えば将来的に一棟物へ規模拡大させたい人の場合、欠かせないのが金
融機関の視点で考えることです。
戸建てのような小ロットの物件は融資無しで現金で購入出来るかもしれ
ませんが、一棟物になれば融資利用は欠かせません。
なので戸建てを現金で買うときも、将来的に金融機関から融資を引く際
にプラスに評価されるような物件を買う必要があります。
そこで例えば地方の高利回り築古戸建てを持っていても、それは金融機関
に全く評価されません。
不動産賃貸業の実績という意味では評価されるかもしれませんが、その所
有物件は資産として全く評価されないんです。
当然融資を引く際に共同担保に入れるような事も出来ません。
なので今後投資規模を拡大させたい人は、都市部の資産評価が出るような
戸建てを買う必要があります。
そのような物件であれば資産としてしっかり評価されるので、融資を引く
際に有利になりますし、共同担保に入れて借り入れをする事も出来ると思
います。
融資利用で戸建てを購入する人の戦略
先程の規模拡大したい人の話と重複しますが、十分なキャッシュがなくて
融資を利用して戸建てを購入しようと考えている人も、物件の資産性を強
く意識する必要があります。
以前であれば日本政策金融公庫が地方の築古戸建てにも、積極的に融資を
出してくれていた時期があったのですが、今はかなり消極的になっていま
す。勿論融資が出ないというわけではありませんが、以前と比較するとか
なり出にくくなっています。
そこで重要になってくるのが物件の資産価値です。
公庫の融資でも物件の資産価値は担保評価は意識されますし、他の金融機
関でも勿論物件の担保価値は意識されます。
ノンバンク系なら地方でも出るんじゃないと思う人がいたりしますが
ノンバンクは担保価値がない地方物件には融資出さないですよ。特に数百
万のようなロットが小さい場合は尚更出にくいです。
なので何が言いたいのかというと、地方の高利回り築古戸建てを買おうと
思っても融資利用の場合はそもそも買うことが出来ないという事なんです。
なので資金が十分でない人は、比較的都市部で資産価値がある物件をター
ゲットにする必要があります。
ただ都市部のエリアになればなるほどライバルとの競争は激しくなります。
それこそ５００万以下の物件であれば皆キャッシュで購入するので、その中
融資利用で購入するというのは大きなハンディキャップを背負う事になります。
なのでそのようなエリアで投資する場合は、競合との差別化を意識した物件
の探し方をしないと、購入する事自体が困難になってしまいます。
地道に戸建てを買います戦略の場合
ではそこまで融資に依存せず地道に戸建てを買いまして行く場合は
どのような物件をターゲットにすべきかというと、
まずこれはどのケースでも通じる事ですけど賃貸需要のある物件ですね。
賃貸需要が無い物件の場合は、そもそもの不動産賃貸業自体が成り立た
ないので論外になります。
賃貸需要に関してはこちらのホームズの見える賃貸経営などを参考にする
とネット上でもある程度のリサーチは出来ます。
ただ田舎の場合はこれでは需要を測れないケースもあるので注意してください。
あと立地は良くても、物件のスペック的に需要がないケースもあるので
注意してください。
特に地方物件で駐車場に難があるような物件は、かなり客付けで苦戦する
事になります。
そして意識したほうがいいのが物件の流動性です。
これは特に今不動産投資の参入が増えているので、特に一都三県では
なかなか安い物件が買えない人も多いです。
なのでそれ以外の地方で物件を購入しようと考える人もいます。
その場合は安く物件を取得することが出来るので、高利回りを達成する
事が出来るんですけど、そのような地方物件には大きな欠点があります。
それは何かというと、売るときに売りづらいんですよね。
例えば北海道の戸建てと神奈川の戸建てであれば、どう考えても神奈川
の戸建てのほうが圧倒的に売りやすいです。
これは特にオーナーチェンジのときに顕著だと思いますが、なぜかというと
投資家の多くが一都三県の人が多いからです。勿論投資家は全国にいますが
圧倒的に割合でいうと一都三県が多いと思います。
なので北海道の場合はかなり遠方になってしまうため、売るのであれば
ある程度価格を下げて高い利回りをつけなければ売れないと思います。
ですからそのような売りにくい地方の戸建てを購入する場合は、賃料収入
で投下資金を回収できる位、十分安い価格で物件を仕入れを行う必要が
あると思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
