戸建て投資をして後悔するパターン
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今回はですね、戸建投資をして後悔するパターン
こういったテーマでお話をしたいと思います。
私は戸建て投資を１３年やってますけど、
私の周りで戸建投資をして儲からなかったとか
投資で失敗しましたみたいな、そういった話と
いうのは特に聞かないんですけど、それ以外の
理由で戸建て投資をやって後悔してる人って
何人かいたりします。
なので今回は、どうして戸建て投資をやって
後悔する事になってしまったのか？
その話を詳しくしたいと思います。
戸建投資で後悔するパターン
私が知っている、戸建投資をやって後悔する
パターンというのは、現金で戸建てを買って
しまって後悔するというパターンです。
これはどういう事なのかというと、現金で
戸建てを買ってしまえば、当然手持ちの資金
はなくなってしまいます。
それで次の物件購入が出来なくなってしまい
後悔しあれている方を、私は何人か見たこと
があります。
なぜこういったことになってしまうのかとい
うと、まずそのような方達は手持ち資金がな
いと融資が出ないっていうことをあまりわか
ってないんですよね。
例えば1000万ぐらい資金があったとして、
それを使って戸建てを買うわけです。
１棟買ってリフォームするのに600万くらい
使い、そうすると残り400万です。
不動産投資の世界で資金400万というのは
結構少ないほうなので、それでネクスト
ステップでアパートを買おうと思った時に
融資が出ないということは当然あるわけです。
それが元々の資金1000万を温存していれば、
次のステップであるアパート購入というのは
できたわけなので、そこで戸建てを買った事
を後悔するといった話なんです。
なので現金を温存すれば、そういった後悔は
そもそもしてないわけなので、別に戸建投資
したからダメだったとかそういう話ではない
んですね。要はやり方の問題だと思います。
戸建投資で使える融資と担保の現実
戸建投資っていうのは、確かに融資が付き
づらいものではあるんですね。
やはり物件のロットも小さいですし、結構
築古の物件が多いので、金融機関も取り組ん
でくれない、そんなところが結構多いんです。
ただ使える金融機関というのはいくつかあり
ます。
滋賀銀行とかも結構融資出してくれますし、
ノンバンク系とかも融資出してくれます。
あとは今、空き家活用ローンとかもあります
ので、そういったものを活用することによっ
て、融資付けをした上で戸建投資っていうの
はできると思います。
情報収集をしっかりすれば、戸建でも融資を
してくれる金融機関は見つかります。
それにも関わらず、戸建てはロットが小さい
し単価が低いという事で、現金買いしようと
いう方が結構いらっしゃるんですけど、
私は今までの経験上、現金で買って後悔して
いる方を何人も見てきていますので、それは
本当に考え直したほうがいいと思います。
あと現金で購入した物件を担保に入れて、
次の物件を買えばいいんじゃないかっていう
ふうに思うかもしれないですけれども、実は
戸建ての担保価値ってあまりないんですよね。
確かに土地評価が非常に高い物件を、土地値
以下とかで購入していれば、その物件を担保
に入れて次の物件を購入するということが
できるかもしれないんですけど、ただよほど
土地の評価が高くないと、これもなかなか難
しいですし、上物の築年数を厳しく見てくる、
そういった金融機関も多いです。
戸建て投資の場合、ほとんどが耐用年数
オーバーの物件なので、そういう物件に対し
て厳しく見る金融機関さんって非常に多いん
ですよね。
なので現金購入した物件を担保に入れて融資
を受けるっていうことが、実は結構難しかっ
たりするんですよ。
なのでそういうのもあまり期待しない方が
いいかなといます。
キャッシュイズキングっていう言葉あります
けども、やっぱり現金が最強なんですよね。
不動産投資における資金1000万の価値と戦略
以上の話から、手持ちの資金を失わないこと
っていうのは、特に投資初期の頃は重要だと
思います。
資金1000万というと、人によっては潤沢な資
金というふうに思うのかもしれないですけど
不動産投資の世界で資金1000万はむしろ少な
い部類になってしまうと思います。
今新築のアパートマンション投資が結構流行
っていて、やる方が多いですけど、そういっ
た物件を購入しようと思えば、やはりロット
が１億の物件とかもありますし、融資条件で
頭金２割入れてくださいと言われることもあ
りますので、そうなると手持ちの資金が1000
万だとちょっと厳しいですよね。
なので資金を温存しないで初期の段階でつま
ずいてしまうと、すごい時間をロスしてしま
いますので、しっかり戦略立てながら進めて
いくことが大切だと思います。
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